AKP’nin kan akışını sağlayan ana damardı İstanbul. İhalelerin tadını ilk kez burada aldı. Yandaş sermaye gruplarını buranın olanaklarıyla inşa etti. Kent yönetiminin etrafına örümcek ağı misali vakıfları sımsıkı sardı. Ama 2019’da ana damar aniden kesildi. Bünye zayıf düştü, çıkar ilişkileri zedelenmeye başladı. Haliyle para bulmanın zorlaştığı şu dönemde İstanbul, AKP’nin gözüne bir ‘yaşam ünitesi’ gibi görünüyor. Ona acilen kavuşmak, yeniden bağlanmak istiyor.
İstanbul’un ekonomik potansiyelini biliyoruz zaten. Her 100 liralık verginin 46 lirasını karşılıyor. GSYH’nin yüzde 30’unu üretiyor. Hizmet sektöründeki payı yüzde 33, sanayideki payı yüzde 19. Türkiye’deki iş yerlerinin 5’te biri İstanbul’da. Yönetim bütçesi ise devasa. 2023’te 116 milyar liraya ulaştı. Bunların üzerine bir de yıllık 12 milyar doları aştığı söylenen illegal ticareti ekleyelim. Lakin hiç birisi AKP’nin nezdinde imar kadar bereketli olmuyor. İstanbul, dünya çapında zahmetsizce imar rantı üretip dağıtmaya olanak veren bir devir daim makinesi çünkü. 19 yıl boyunca AKP’nin de ana damarı bu oldu.
Peki ne kadar? 2019’a kadar kaç milyar dolarlık imar rantı üretildi ve hangi yollarla, kimlere dağıtıldı?
İşte İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreteri Dr. Buğra Gökçe’nin, İstanbul Planlama Ajansı ve İmar ve Şehircilik Daire Başkalığı ile beraber yaptığı bir çalışmayla bu soruların yanıtını verdi. Geçen Cumartesi akşamı Dr. Gökçe’nin Halk TV’de yayınlanan ‘Nasıl Olacak?’ programında da anlattığı raporda incelenen 130 büyük projeden çıkan sonuç korkunç: Tam 85 milyar dolar!
İBB Başkanı Ekrem İmamoğlu’nun da sürekli dile getirdiği imar rantına dair raporu grafik grafik inceleyelim şimdi. İstanbul’un başına ne geldiğini ve bir kez daha AKP’nin eline geçerse eğer, nelerin gelebileceğini unutmamak için aklımızın bir köşesinde dursun.
130 BÜYÜK PROJE İNCELENDİ
İstanbul’daki imar rantının genel tablosunu temsil etmesi bakımından 130 büyük proje alanı baz alındı. Deprem korkusuyla yıllarca tir tir titreyen İstanbul’da kentsel dönüşümü hakkıyla yapmak yerine AKP’nin önceliğinin aslında nereler olduğunu ortaya koyuyor şu harita:
Projeler incelenirken mevcut arazi kullanımı ile meri plan durumuna göre yapılan değişikliklere bakıldı ve metrekare fiyatları üzerinden üretilen rant değeri hesaplandı.
Bu alanların özelliği neydi, nasıl değişiklikler yapıldı, kimlerin servetine dönüştü?
STATÜ DEĞİŞTİRİLDİ, İNŞAAT ALANI ARTIRILDI
130 bölgenin 78’inin statüsü ‘donatı alanı.’ Bunun 8 tanesi askeri bölge. Toplam yüzölçümü 3.6 milyon metrekare. ‘Donatı alanları’na yalnızca hastane, okul vb. gibi kamusal hizmet ve idare binaları ile spor alanları türünden halka açık tesisler yapılabileceğini hatırlatalım. AKP statülerini değiştirerek imara açıp, tam 16.1 milyon metrekare inşaat izni yarattı.
45 alanda ise “emsal değeri artışı veya fonksiyonlar arasında değişim’ sayesinde rantı üretildi. Buralarda imar planlarındaki emsallere göre yapılabilecek inşaat alanı 3 milyon metrekareyken, imar oyunlarıyla 10.5 milyon metrekareye çıkarıldı. Mesela; kat izni 3 veya 4’ken 10-15 kat yapıldı. Bununla yetinilmedi, plan değişikliğine notlar eklenerek inşaat alanları daha da genişletildi. 7 alanın statüsü ise ‘doğal alan.’ Özel orman, ağaçlandırılacak bölge, tarımsal arazi gibi kesinlikle çivi dahi çakılamayacak yerler. Burada da durmadılar, 751 bin metrekare inşaat yarattılar.
Bu alanların kimlere dağıtıldığını da 130 proje içinden, her statüde yaratılan rantı gösteren üçer örnekle anlatalım.
DONATI ALANLARININ RANTI KİMLERE PAY EDİLDİ?
1-Batışehir/Ege Yapı: Burasının imar statüsü ‘donatı alanı’ydı. 2008 tarihli 1/1000 planda “İdari tesis alanı ve yerleşime uygun olmayan alan” olarak yer alıyordu. AKP ne yaptı? 2010 tarihli meri planda statüsünü, “özel koşullu ticaret alanı” olarak değiştirdi.
Yapı ruhsatına göre 784 bin 151 metrekare inşaat alanı üretilmiş. Plandan gelen artış, yönetmelikten gelen emsal harici alan ve projeye aykırı alanlar toplandığında 392 bin 388 metrekare fazladan inşaat yapılmış.
2-Torun Center/Torunlar GYO: 2014 yılında inşa edilirken 32. kattan asansörün düşmesi nedeniyle 10 işçinin yaşamını yitirdiği ve temelinde bir işçi katliamının yattığı Torun Center, Ali Sami Yen stadının yerine, Recep Tayyip Erdoğan’ın imam hatipten arkadaşı Aziz Torun tarafından yapıldı. Arsanın statüsü ‘spor tesis alanı’ olarak geçiyordu. 2010 tarihli plan değişikliği ile statü ‘ticaret, turizm ve rekreasyon alanı’na dönüştürüldü.
Torunlar’ın yapı ruhsatına bakılırsa üretilen inşaat alanı 241 bin 244 metrekare. Fazladan yapılmış alan ise 154 bin 721 bin metrekare.
3-Four Winds/Taşyapı
2004 yılında özelleştirilen Meteoroloji Genel Müdürlüğü’nün Kadıköy’deki arazisi gerçek bir talan hikayesidir. Kamuoyunda epey bir tartışması oldu, haberler yapıldı, davalar açıldı ama AKP bir kez kafaya koydu ve araziyi Taşyapı’ya verdi. Trajik olansa, Meteoroloji Genel Müdürlüğü’nün 2017 yılında gidip istasyon kurmak için Kadıköy Belediyesi’nden, Göztepe Özgürlük Parkı’ndan yer istemesiydi.
Arazinin statüsü yönetim merkezi alanıydı. 2006 tarihinde Taşyapı rezidans diksin diye statü konut alanına çevrildi. 162 bin 904 metrekare inşaat alanı yaratıldı. Burada da fazladan yapılan inşaat alanı 70 bin 232 metrekare oldu.
EMSAL VE İMAR ARTIŞIYLA GELEN RANTIN DAĞITIMI
1-Onaltodokuz/Astay İnşaat: Zeytinburnu’na kondurulan meşhur 16/9 gökdelenleri, ‘İstanbul silueti’ tartışmasına da yol açmış, hatta Erdoğan da itiraz etmiş, “yatay mimari yanlısı olduğunu” söylemiş, binaların traşlanacağını filan söylemişti. Söylediği günden beri de gökdelen dikiliyor.
Burasının imar statüsü önceden ‘ticari alan’dı. Yani bir inşaat izni vardı zaten. Ama emsal 1’di. Yapılabilecek inşaat alanı da 27 bin 791 metrekareydi. İşte ‘emsal ve imar artışı ile rant yaratma’ oyunu burada devreye giriyor.
2009’da statüyü ‘turizm alanına’ çevirdiler. Emsali 2.5’e çıkardılar, inşaat alanını da 69 bin 478 metrekareye yükselttiler. Bu da yermedi, fazladan 85 bin 959 metrekare daha inşaat alanı yarattılar.
2-Çittçi Towers/Türkerler İnşaat: İnşaat, enerji, kamu ihaleleriyle gönendirilen sermaye grubu Türkerler’in, Beşiktaş’ta inşa ettiği kulelerin bulunduğu arazi 2002 tarihli planda ‘konut alanı’ olarak geçiyordu. Emsali de 0.75’ti. Bunun izin verdiği inşaat alanı ise 17 bin 895 metrekare kadardı.
Her zamanki klasik yöntemle AKP, imar planlarında, yönetmelikte yaptığı kalem oyunlarıyla bir anda rantı katladı.
2015 tarihli mer’i 1/1000 planda arsanın statüsü ‘yönetici merkezi alanı ve turizm alanı’ olarak değiştirildi. Emsal 2.5’e, inşaat alanı da 59 bin 650 metrekareye çıktı. Yapı ruhsatına göre üretilen inşaat alanı toplam 315 bin 247 metrekareyi buldu. Bunun da 255 bin 580 metrekaresi fazladan inşaat. Yaratılan rantın boyutu devasa gerçekten.
3- Emaar Square/Emaar Properties: Üsküdar’daki lüks otel, rezidans, AVM konsptinin sahibi Dubai emiri El Maktum. 2006 tarihli planda arsanın statüsü şöyleydi: Ticaret, yeşil alan, sağlık tesisi ve yol.” Sadece 1 emsale sahipti ve izin verilen inşaat da 63 bin 089 metrekareydi.
Yine aynı yoldan Dubai emirine büyük bir rant kıyağı yapıldı.
2008 yılında planlar değiştirildi ve arsa ‘ticaret ve turim alanına’ çevrildi. Emsal 3’e, inşaat alanı 189 bin 267’ye yükseltildi. Şu anda yapı ruhsatına göre inşaat alanı 824 bin 425. Bunun tamı tamına 626 bin 191 metrekaresi fazladan yapılmış. Rekor düzeyde bir hırsızlık demektir bu.
TARIM VE SOSYAL TESİS ALANLARINDA ÜRETİLEN RANT
1-Mesa Orman/Mesa İnşaat
Beykoz ormanlarını yiye yiye bitirdiler. Buraların statüsü orman ve tarım alanları. AKP parsel parsel bu statüyü değiştirerek inşaat şirketlerine yeni rantlar yarattı durdu. Bunların en çarpıcı örneklerinden bir tanesi Mesa Orman sitesi.
2009’daki planda tarım alanı olarak geçiyordu. Yani çivi dahi çakılamazdı. 2017’de plan değiştirilip konut alanına çevrildi. Normalde bu statüde dahi inşaat alanı izni 15 bin 432 metrekareydi. Oysa yapı ruhsatında alan 121 bin 820 metrekare. 56 bin 270 metrekare fazladan inşaat yapılmış.
2- Lotus Nişantaşı/Lotus İnşaat:
Şişli’nin göbeğinde yükselen devasa otel bir imar suçu abidesi. Yapıldığı yerin imar statüsü ‘sosyal tesis alanı’ydı. 2013 yılında AKP’li büyükşehir belediye yönetimi statüyü ‘turizm tesis alanı’na çevirdi. Böylece ‘sıfır’ emsal, ‘sıfır’ inşaat iznine sahip yerde birden 3 emsal ve 22 bin 140 metrekarelik inşaat alanı üretildi. Yetmedi ama; 19 bin 849 metrekare fazladan inşaat alanı daha eklendi. Toplam inşaat alanı 86 bin 707 metrekareye çıkarıldı.
3- Koru Evleri/Dap Yapı: Kentsel dönüşümün ne olduğunu özetleyen projelerden birisi de Şişli’deki Koru Evleri’dir. 1999 tarihli planda ‘eğitim ve sosyal tesisi alanı’ olarak geçen yere Dap Yapı lüks konut dikmek isteyince anında planlar değişti. Statü birden ‘ticaret ve konut alanı’na dönüştürüldü.
Söylemeye gerek yok. Yine emsal ‘sıfır’, inşaat alanı ‘sıfır’dı. Sonra ne oldu? 12 kat izin ve 17 bin 28 metrekare inşaat alanı yaratıldı. Fazladan da 6 bin 359 metrekare inşaat daha eklendi.
Tekrar hatırlatalım, bu örnekler sadece 130 büyük projenin içinden seçildi. Tamamını buraya almak mümkün değil elbette. Ancak hepsinde aynı imar oyunlarıyla aynı rantlar üretilip, benzer şirketlere dağıtıldı. Bütün bunların sonucunda toplu bilanço nedir? Nasıl bir rant yaratıldığını görmek için bazı kıyaslamaları da aktaralım.
Şu grafik bir bilanço sunuyor bize:
İstanbul’da toplam yapılaşmış alan 1 milyar 170 milyon 868 bin 864 metrekaredir. Plandan gelen haklarla yaratılan yeni inşaat alanı Bahçelievler kadar. Yönetmelik değişiklikleri ile yaratılan yeni inşaat alanı Beyoğlu çapında. Çivi dahi çakılamayacak bölgelerde üretilen inşaat alanı ise 160 futbol sahası büyüklüğünde.
2019’a kadar 130 inşaat projesinin ortaya çıkardığı rantın kalem kalem parasal değeri ve bunun ne anlama geldiğini daha iyi göstermesi açısından yapılabilecek kıyaslamalar da şöyle:
İKTİDARA RANT, HALKA BARINMA KRİZİ DÜŞTÜ
2019’a kadar AKP, İstanbul’un deyim yerindeyse iliğini kemiğini sömürdü. İmar sayesinde büyük servetler biriktirildi. Buna karşın İstanbul bir yoksullar kenti olmaya doğru hızla yol aldı. Milyarlarca dolarlık inşaat rantı yaratan proje sağanağına karşın bugün ücretli çalışanlar, öğrenciler, geliri olmayanlar, sosyal yardıma muhtaçlar, işsizler; özetle bu rant çarkının dışında kalanlar hayatlarında ilk defa yeni bir krizle karşı karşıya: Barınma!
Aslında bu kadar lafa, rakama, hesaba dahi lüzum yok. Sokağa çıkan herkesin etrafına baktığında gördüğü manzara durumu anlatmaya yetiyor. AKP’nin şu an rüyalarına giren yegane şey, müptelası olduğu imar rantı makinesine acilen kavuşabilmek. İllegal ticaretin gelirinin paylaşılması, yolsuzluk ve rüşvet döngüsüyle zenginleşme bir yere kadardır. Hiç biri kağıt üzerinde yasalarla oynayarak sürekli yaratılabilen toprak rantı kadar bereketli ve istikrarlı değildir.