Geçen haftanın en çok konuşulan ve belki son altı ayın yükselen konusu kiralar ve ev fiyatlarındaki artış. Öyle bir hâl aldı ki bir kanaldan gıda fiyatları üstünden tarımı, diğer kanaldan elektrik fiyatları üstünden enerjiyi tartışıyorken, bu kanallara kiralar da eklenince kanallar arasında dolaşır olduk.
Ama galiba geçen hafta Hande Fırat’ın attığı tweet, sonrasında Şahan Gökbakar’ın o tweet'i alıntılaması ile sosyal medyanın da tartışması oldu.
Konut satış ve kiralar neden bu kadar yükseldi? Bu artış gıda fiyatlarındaki artışa benziyor mu, benzerlik var mı? Enerji fiyatlarındaki artış ile konut/kira artışı benzer politikaların sonucu mu?
Aslında çok şey var, ölçütleri farklı olsa da aynı politikanın sonucu. Nasıl enerjiyi, gıdayı bir sermaye transferi politikası olarak görünce her şey anlaşılır oluyor, bu da öyle.
DÜNYA'DA YÜZDE 10.3 TÜRKİYE'DE YÜZDE 108!
Londra merkezli emlak danışmanlığı şirketi Knight Frank, 2021 yılının son çeyreğinde konut fiyatlarının en çok arttığı ülkeleri sıraladı. Türkiye listenin ilk sırasında yer aldı. Raporda dünya çapında ev fiyatları 2021'de ortalama yüzde 10.3 oranında yükselirken Türkiye’de bu artışın yüzde 108 olduğu bilgisi verildi. Dünyada yüzde 10.3 bizde yüzde 108!
Çok açık ki pandemi sonrası emlak spekülasyonu dünyada bir düzeyde var ve Türkiye’de bunun çok daha ötesinde.
Bu dönüşüm bir günde olmadı. Bu birikim bir günde yaratılmadı. Bugüne bağlamak haksızlık olacaktır.
BARINMANIN PİYASALAŞMASI
Nasıl elektrik dağıtım ve tedariği özelleştirildikten sonra fiyatlar el yakar hale geldi, burada da durum farklı değil.
AKP'nin iktidara geldiği 2002’de Türkiye’de yapı kullanım izin belgesi alan üç daireden birini kooperatifler yapıyordu. Kooperatiflerin payı düştü, 2010’da yüzde 9’a, 2021’de ise bu yüzde 1’e indi. Dolayısıyla barınma meselesinde şirketlere köle olduk.
Ardından özel sektör daha çok para kazansın diye bir dizi politika geliştirildi. Binalarda enerji verimliliği uygulanmaması, deprem mevzuatı denetlenmesi yapılmaması gibi pek çok örnek verilebilir.
Böyle olunca 2002’de özel sektörün bitirdiği 106 bin konut yapı izni alırken, bu sayı 2021’de 583 bine çıktı. Artık barınma hakkı değil, inşaat sektörünü konuşur olduk. Yoksul evler yıkılıyor, imar artışı alan müteahhitler kentleri ele geçiriyordu.
82 PLAKA: BOŞKENT
Türkiye’nin en büyük kenti İstanbul, ikincisi ise başkent Ankara. Ama öyle değil. O ikinci büyük kenti bilmezseniz meseleyi asla anlayamayacaksınız.
TÜİK her yıl yapı kullanım izin belgesi ve ilk el konut satışı sayısını verir. Bu ikisinin arasındaki fark bize konut stokunu verir. 2021 Temmuz’unda bu sayı 1,5 milyonu geçti. TÜİK’in 2021 verileri ile tamamlanınca konut stoku, yani boş ev sayısı 1 milyon 629 bine çıkıyor.
1 milyon 629 bin boş konut, her konut başına dört kişi olarak hesaplanınca 6,5 milyon nüfusu barındırabilir. Bu 2021 yılı Ankara’nın nüfusundan fazla. Başkenti sığdırabileceğimiz bir Boşkent var ve hala elimizde boş evler kalıyor!
VATANDAŞLIK EVLERİ
Ama Boşkent’in bir ilçesi var ki onu eklemedik. Her biri en az 250 bin dolara satılmış, içinde oturulmayan evler var. 2013 yılından bu yana yabancıya satılan konut sayısını TÜİK 278 bin 927 olarak veriyor. 2021 yılında her 100 konutun 3,9’u yabancıya gitmiş.
Konut fiyatları ve kira artışlarının dayanılmaz hale geldiği Ocak-Mart döneminde yabancıların payı yüzde 3,9’dan 4,5’a çıkmış.
Ev alan yabancıların bir kısmı yatırım, bir kısmı da vatandaşlık için aldı. Vatandaşlık için alanların sayısı son yıllarda çok arttı. Bugün büyük şehirlerde lüks ama satılmış o boş evlerin önemli kısmı bunlardan oluşuyor. Özetle 278 bin 927 konutun kayda değer bir kısmı boş.
Bu durumda Boşkent’in en büyük mahallesi Vatandaşlık Evleri ilçesi oluyor ve onbinlerce daireden oluşuyor. Bu da Boşkent’in boş ev sayısını 1,7 milyonun üstüne çeker ki başkente iyice fark atar.
BOLLUK KAYNAKLI YOKLUK
Bu kadar boş ev varken fiyatlar neden düşmüyor? Çünkü ortada bolluk kaynaklı bir yokluk yaşıyoruz. Bunun tabii ki politik bir arka planı var, ekonomisi var.. Kooperatifler nasıl barınma konusunda dengeleyici bir role sahipken, lüks konutlar, vatandaşlık için yapılan rezidanslar da sermaye yanlısı bir dengeye, halk açısından dengesizliğe sahipse, aynı boyut burada da var.
Bu durum 2022’de daha da sertleşecek. Çünkü 2021’de 626 bin yeni konut kullanım izni aldı. Aynı yıl inşaat için ruhsat alan yeni konut sayısı ise 709 bin 936. Yani Boşkent’in konut sayısı 2 milyona yaklaşacak, nüfusu da 8 milyona dayanacak diye düşünebiliriz.
DAHA ÇOK İNŞAAT DAHA ÇOK KİRACI DEMEK!
2014 yılında ev sahipliği oranı yüzde 61,1 iken 2020 yılında yüzde 57,8'e geriledi. Ne kadar çok inşaat, o kadar çok boş ev ve daha az ev sahibi demekti.
2021 yılında konutlar ve konut dışı olmak üzere 127 milyon metrekare bina kullanım izni aldı. 149 milyon metrekare konut ve konut dışı inşaat için ruhsat alındı. Yani 127 milyon metrekare yeni inşaat bitti, 149 milyon metrekare inşaata daha izin verildi.
2002 yılında kooperatifler kullanım izni alan konutlarda yüzde 27 paya sahipti. 2012’de payı yüzde 3’e düştü. 2013 yılından bu yana yapılan ve satılmayan konut sayısı ise bugün 1 milyon 629 binden fazla. Buna 2013’den bu yana yabancılara yatırım veya vatandaşlık için satılan 278 bin 927 konutu daha ekleyince size konut fiyatlarında ve kiradaki artışı açıklayacak.
2020 yılında pandemide inşaat ve çimento kaynaklı emisyonlar arttı. Bunu geçen hafta konuştuk. 2021’de de çimento sektörü üretim ve tüketimi arttırdı, bunu da geçen ay konuştuk. Bu politika iklimi değiştiriyor, çevreyi yok ediyor ve insanları evsizleştiriyor. Şimdi de bunu konuşuyoruz. Devamında da bu yaz bol bol su baskınlarını konuşacağız, belli.
2021 yılında Boşkent, Başkent Ankara’yı geçti, ülkenin ikinci büyük kenti oldu. O boş evler birilerinin elinde biriktikçe fiyatlar arttı. Ama boş evler insanların oturamayacağı kadar müsrif evler. Bu iş piyasalara bırakılınca olmuyor. Bunu enerjide, sağlıkta gördük. Artık barınma meselesinde de görüyoruz.