Deprem ülkesinde konut mülkiyetini piyasadan bağımsızlaştırmak

Özgür Saraç*

Depremde ölenlere rahmet, sağ kalanlara sabır, afetle mücadele edenlere derman dilerim.

Deprem sonrası bolca konuşulacak klişeler var. Bunları sıralayarak vakit ve satır kaybetmek istemiyorum, hepimiz biliyoruz. Lakin depremlerden gelen meydan okumaları mülkiyet temelinde ele almak ve deprem ülkesi vatanımızda mülkiyeti neden piyasadan bağımsızlaştırmamız gerektiğini anlatmak istiyorum. Konu, her birimizin elde etmek zorunda olduğu gelirle başlıyor.

Eğer devletin cebren aldığı vergileri bir kenara bırakırsak temelde dört gelir türü var. Emeğin ücreti, müteşebbisin kârı, nakdi sermayenin faizi ve fiziki sermayenin rantı. Her biri insana ait, her biri insan emeğinin sonradan dönüşüme uğramış türleri. Bunlar arasında bazıları kazanılmış gelir (unearned incomes) bazılarıysa kazanılmamış gelir (unearned incomes) olma özelliği taşıyor ve kazanılmamış gelirler bizler için cazibe kazanıyor. Neden mi?

Gelin önce kazanılmış gelirlerle kazanılmamış gelirler ayrımını yapalım:

Gelirin elde edilme sürecinde sarf edilen mesai ve üstlenilen riskler, kazanılmış gelirlerle kazanılmamış gelirler arasındaki farkı belirler. Buna göre, elde edilme sürecinde sadece emek ihtiva eden ücret ya da emek ve sermayenin bileşimiyle oluşan ticari, zirai ve mesleki kazançlar, kazanılmış gelirleri temsil eder. İşçiler birinci; tüccar, çiftçi ve serbest meslek erbaplarıysa ikincilere örnektir. Emek ihtiva etmeyen ve sadece sermayenin getirisiyle değerindeki artışlardan oluşan iratlarsa kazanılmamış gelirleri oluşturur. Bu gelirleri elde edenlerse servet sahipleridir. Şimdi sorumuzun cevabını verebiliriz.

Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkuller ve bunlardan elde edilen iratlar ile bunların zaman içinde sağladıkları değer artışları, insanın herhangi bir mesai ve risk üstlenmeden elde edebildikleri gelirlerdir. Kazanılmamış gelirlerin cazibesi de işte buradadır. Sadece fiziki sermayenin mülkiyetiyle elde edilebilen bu gelirlerde mesaiyle ilgili herhangi bir sorumluluk ve işin sebep olduğu bir yıpranma yoktur. Ayrıca bu gelirler işyeriyle ilgili bir organizasyon sorumluluğu gerektirmediğinden herhangi bir risk faktörü de içermez. İşte bu yüzden gayrimenkul sahibi olmak ve bu sayede irat geliri elde etmek bariz bir kolaylık sağlar. Bunu, klonlama benzetmesiyle daha iyi kavrayabiliriz.

“İnsanın kullandığı ilk alet, başka bir insandır” sözü, anlatmak istediğimiz klonlama fikrini de zımnen aktarır. Amaç gelir elde etmekse bunun en pratik yolu, köle ya da servet sahibi olmaktan geçer. Zira mantıken köleyle servet, gelir oluşturma bakımından benzer işlevler görür. Lakin “köle” rahatsız edici ve yasaklanmışken “servet” olumlanan ve gerektiğinde kutsal görünendir. Konu gayrimenkul olduğunda buna olan düşkünlük şimdi daha da iyi anlaşılabilir. Buna göre, bir konut sahibi olan kişi barınma ihtiyacını karşılar, iki konuta sahip olansa kolay yoldan gelir elde etme imkanına ulaşır. Kulaklarımıza tanıdık gelen “yatırım amaçlı konut alma” sözü, işte bu ikinci davranışı özetler. Kolay elde edilen gelir cazip, bunu sağlayan konut sahipliğiyse daha da caziptir. Ayrıca toplumsal ilişkiler bağlamında konut sahipliği, bir tür güç göstergesidir.

Konut sahibi olmanın sağladığı kolay gelir elde etme fırsatı, konut fetişizmine yol açabilir ve bunun karşılığıysa artan konut talebidir. İktisaden yüksek talep yüksek kârlılık fırsatı getirir. İşte yazının depremlere bağlantılanan kısmı da bu noktada başlar ve konut fiyatlarıyla kiraların sürekli yükseldiği bir ortamda konut sahibi olmak öncelikli amaç haline gelir; konut yapıp satmaksa hepsinden cazip çok daha kârlı bir uğraş. Parası ve ticari cesareti olan herkes müteahhit olabilir. İşte bu piyasacı mantık içinde konutlar, teknik açıdan kapalı birer kutu olduklarından ve yüksek kâr elde etmenin sebep olduğu kusurları her türlü denetime rağmen rahatlıkla makyajlandıklarından suistimale açık alanlar haline gelir. Sonuçta depreme dayanıksız olsalar da çok sayıda konut üretilir ve satılır. Bundan sonraki en büyük sınav deprem yaşandığında verilir ve bedeli maalesef ki on binlerce can olabilir. Muhtemelen birçoğu yıkılmış olduğundan artık o konutlar yoktur; her biri enkaza dönüşmüştür ve içlerindekilere mezar olmuşlardır.  O konutları yapanlar ve yapılmasına müsaade edenlerse ortada yoktur; ortada olan büyük bir dramdır. Oysa eşyanın tabiatı gereği insanlar tarafından yapılan her şey doğaya uyumlu olmak zorundadır. Peki bu uyum nasıl sağlanabilir? İşte buna verilecek cevabımız konut mülkiyetinin piyasadan bağımsız hale getirilmesidir. Açıklayalım…

Ülkedeki konutlar aynen her önüne gelenin banka açamadığı gibi sadece ve sadece hesabını verebilecek az sayıda inşaat şirketi tarafından üretilecek olsun. Bu inşaat şirketleri mümkünse hepimizin ortağı bulunduğu devlete ait olsun. Üretilecek konut modelleri ve malzemeleri belli olsun. Örneğin demir ve beton yerine çelik konstrüksiyon kullanılan hafif binalar yapılsın. Hatta bu binalar legolar gibi isteğe göre düzenlenebilen lakin dayanıklılıktan ödün verilmeyen binalar olsun. Binalar yıkılmasınlar; teknik bakımdan aranan tüm özellikleri taşısınlar. Birinci konuta sahip olmak ailelerin anayasal hakkı olsun, ikinci ve daha fazlasına sahip olmaksa mümkün olmasın. Olursa da lüks olduğundan yüksek vergiler uygulansın. Kira gelirleri diye bir kazanılmamış gelir olmasın, olursa da yüksek oranda vergilendirilsin. Barınma hakkı gasp edilmesin.

*Doç. Dr./ DEÜ, İİBF / Maliye Bölümü