Gezegenden Mektuplar... Münih'te barınmak mı daha zor, İstanbul'da mı?

DUVAR - İnsanlığın temel ihtiyaçlarından biri barınma. İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nde “barınma” bir insan hakkı olarak yer alıyor. Ancak İstanbul’da barınmak artık bir kriz haline geldi. Kiralar alıp başını gitti. Ev satın almak beyaz yakalılar dahil, orta ve alt gelir grubunun hayal bile edemeyeceği noktaya ulaştı. Benzer tartışmalar geçen aylarda Almanya’da da yaşandı. Almanya ve Türkiye’deki ev fiyatlarına ilişkin bazı verileri inceledim. İstanbul’da 2018-2023 yılları arasında kiralar yüzde 891, ev fiyatları ise yüzde 773 artmış. Almanya’nın en pahalı şehri Münih’te ise aynı yıllarda ev fiyatları ortalama yüzde 48 artmış.

İnsanlığın varoluşundan beri en önemli meselesi haline gelen “barınma” İstanbul’da büyük bir kesim için artık mümkün değil. Hatta yükselen kiralar ve ev fiyatları karşısında deprem tehlikesi içeren güvensiz ve eski evlerde dahi barınılamıyor. Çevremdeki birçok arkadaşım İstanbul’daki ev kiralarından dolayı işini bırakıp kiraların nispeten daha düşük olduğu küçük şehirlere göç etmek zorunda kaldı.

‘EV BULMAK İMKANSIZ’

Benzer tartışmalar aslında Rusya-Ukrayna savaşından sonra artan göçle birlikte birçok ülkede yaşandı. Bunlardan biri de Almanya’ydı. Özellikle Almanya’nın başkenti Berlin ve pahalılığıyla ünlü Münih gibi büyük kentlerde son yıllarda kiraların artması bir sorun haline geldi. Çevremde birçok kişiden “Küçük şehirlerde bütçene uygun ev bulabiliyorsun ancak Berlin ve Münih’te artık bütçeni yükseltsen de ev bulmak imkansız” gibi konuşmalar duyuyorum. Hatta Türkiye’den Almanya’ya iş bularak gelen birçok kişinin ev arayışı aylarca sürebiliyor.

‘SATILIK EV ORTALAMA 4 MİLYON 500 BİN LİRA’

Geçen gün İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne (İBB) bağlı İstanbul Planlama Ajansı Başkanı Dr. Buğra Gökce’nin İstanbul’daki satılık konut fiyatlarıyla Barcelona’yı karşılaştıran verilerini gördüm. Beykoz, Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy, Şile ve Bakırköy'deki ortalama satılık konut fiyatları Barcelona'da bir bölge hariç, diğer tüm bölgelerden daha pahalı hale geldiği görülüyor.

Bunun üzerine Türkiye ve Almanya’da ev fiyatlarının artışlarına yönelik verileri inceledim. Reidin’in Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ne göre; 2018-2023 yılları arasında satılık konut fiyatları yüzde 773.43, kiralık konut fiyatları ise yüzde 891.67 artmış. Endeksa’nın verilerine göre de temmuz ayında İstanbul’da aylık ortalama kira fiyatları 23 bin 372 lira. Satılık konut ortalaması ise 4 milyon 500 bin lira.

'ALMANYA’DA ORTALAMA KİRALAR'

Aynı tarihlerde Almanya’nın verilerine bakalım. Statista Araştırma Departmanı’nın verilerine göre son yıllarda büyük ve orta ölçekli şehirlerde, özellikle yaşam alanlarının kısıtlı olması nedeniyle, kira fiyatları oldukça artmış. Verilere göre örneğin Rostock'ta kiralar 2017 ve 2022'ye kıyasla yaklaşık yüzde 37 yükselmiş. 2024 yılında en yüksek daire kiralama fiyatları ise  metrekare cinsinden şöyle:

Münih’te metrekare başına 21.81 Avro, Berlin’de metrekare başına 18.69 Avro, Frankfurt’ta ise metrekare başına 18.31 Avro. Yani Münih’te 60 metrekarelik bir daire için aylık kira ortalama 1308 Avro, Berlin’de 1098 Avro, Frankfurt’ta ise 1098 Avro yapıyor.

‘2 MİLYON EV BOŞ’

Öte yandan Almanya'da Federal İstatistik Dairesi'nin Zensus 2022 raporuna göre, ülkede konut sıkıntısına rağmen yaklaşık 2 milyon ev boş durumda. Raporda, 15 Mayıs 2022 itibariyle çeşitli nedenlerle kullanılmayan 1.9 milyon civarında daire bulunduğu ve bunun toplam konutların yüzde 4.3'üne denk geldiği ifade ediliyor. Berlin'de 40 bin, Münih'te 20 binden fazla daire boşken, Hamburg ve Leipzig'de yaklaşık 20 bin, Dresden'de 13 bin, Erfurt'ta 5 bin, Tübingen ve Marburg'da ise biner daire boş bulunuyor.

Bu boş mülklerin yarısından fazlasında (yüzde 55) bir yıldan uzun süredir oturulmadığı, yüzde 24'ünde ise inşaat veya tadilat planlandığı kaydedildi. Boş dairelerin yalnızca yüzde 4'ünün yıkılması gerektiği belirtiliyor.

‘YÜZDE 48 ARTMIŞ’

Ev satış fiyatlarına gelecek olursak aynı tarihler içerisinde ev fiyatları ortalama yüzde 48.61 artmış. Ancak Almanya’da ev kredisi kullanmak çok yaygın ve kredi faizleri uzun yıllara bölünmesine karşın Türkiye’deki kadar yüksek değil. Genelde ailelerin ödeme gücüne göre kredi veriliyor.

Ev satış fiyatlarına en pahalı üç şehir bazında bakarsak en pahalı şehir olan Münih’te 2018 yılında metrekare fiyatı 7 bin 359 Avro iken bu rakam 2023 yılında metrekare başına 10 bin 936 Avro’ya yükselmiş. Aynı yıllarda Stuttgart’ta metrekaresi 5 bin 327 Avro olan ev fiyatları metrekaresi 7 bin 748 Avro’ya çıkmış. Listede üçüncü sırada yer alan Frankfurt’ta ise metrekaresi 4 bin 779 olan fiyatlar, 7 bin 627 Avro'ya yükselmiş.

‘BOŞ KONUTLAR KONUT PİYASASINI DENGESİZLEŞTİRİYOR’

Dr. Buğra Gökce de geçen yıl İstanbul’da yüksek kira ve deprem riski nedeniyle büyük bir sorun haline dönüşen konut piyasası ile ilgili şehirde 450 bin ile 750 bin marjında boş konut bulunduğunu açıklamıştı. Boş konutların;  konut erişimini kısıtlayan ve konut piyasasını dengesizleştiren önemli bir faktör olduğuna dikkat çekmişti.

Barınma hakkı veya konut hakkı ekonomik, sosyal ve kültürel bir insan hakkı. Bazı ulusal anayasalarda ve İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi'nde tanımlanıyor. İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi'nin 25. maddesinde barınma hakkı yeterli yaşam standardı hakkının bir parçası olarak kabul ediliyor ve şu ifadeler geçiyor: “Herkesin, kendisinin ve ailesinin sağlığı ve iyi yaşaması için yeterli yaşama standartlarına hakkı vardır; bu hak, beslenme, giyim, konut, tıbbi bakım ile gerekli toplumsal hizmetleri ve işsizlik, hastalık, sakatlık, dulluk, yaşlılık ya da kendi denetiminin dışındaki koşullardan kaynaklanan başka geçimini sağlayamama durumlarında güvenlik hakkını da kapsar.”

Enflasyonun kontrol edilemez bir hale geldiği, fiyat algımızı yitirdiğimiz ve aldığımız gıda ürünlerinin bile fiyatının günden güne değiştiği bir ortamda bu kadar boş konut varken barınma hakkı da kağıt üstünde kalıyor.