Kentsel dönüşümde 'çantacı' endişesi

DUVAR - İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), geçen hafta kentsel dönüşüm çözümleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na 32 maddelik bildirge sundu. Bildirgede, kentsel dönüşüm olarak bilinen 6306 sayılı yasada eksikliklerin olduğunun altı çizilerek, belediyelerin üzerlerine düşen görevler ve yüklenici firmaların yeterliliği hakkında kamuoyunun bilgilendirilmesi talebi dile getirildi.

İNDER Genel Sekreteri Abdullah Baysal, kentsel dönüşüme ilişkin ortaya çıkan tüm problemleri tartışmayı amaçladıklarını söylüyor. Kent davalarıyla tanınan ve kentsel dönüşüm mağdurlarından biri olan avukat Hüriyet Azak ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yurttaşların mülkiyet hakkının gözetilmesi için bir an önce çalışmalar yapması gerektiğini ifade ediyor.

'BU İŞİ FIRSATÇILIKTAN ÇIKARMAK İSTİYORUZ'

İstanbul, kentsel dönüşüm konusunda birçok sorunla gündeme gelmeye devam ediyor. Birçok ilçenin kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilmesi yurttaşların tepkisine neden oluyor. Mülk sahipleri, yaşadıkları mahallelere 'çantacı' olarak tabir ettikleri müteahhitlerin doluşmasından da endişeli.

Yaşanan sorunların çözümü için İstanbul İnşaatçılar Derneği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na 32 maddelik bildirge sundu. Derneğin Genel Sekreteri Abdullah Baysal, kentsel dönüşümde çıkar elde etmeye çalışan kesimlerin önünü kesmek istediklerini belirterek, şunları söyledi:

“Kentsel dönüşümde bu işi körükleyenler, tüketici aleyhine dair girişimlerde bulunuyor. Bu girişimleri daraltmak istiyoruz. Birinci amacımız, tüketici bilinçlenmesi doğrultusunda aydınlatıcı bilgi transferini hızlandırmak. Aydınlatıcı bilgi akışını hızlandırmak için en büyük görev yerel yönetimlere düşmektedir. Yerel yönetimlerin burada katkı sağlaması gerekiyor. En büyük sorunlardan biri, üretici ve tüketicinin fırsatçılık yapmak istemesidir. İlk olarak bunun ortadan kalkması gerekiyor. En büyük örneğini İstanbul Fikirtepe'de canlı olarak yaşadık. Adamların elinde çantalar, kapı kapı dolaşıp insanları dolandırdılar. 2 bin 500 kişi mağdur oldu. Bu işi fırsatçılıktan çıkarmak istiyoruz.”

'SÖZLEŞMELER ADİL OLMALI'

Bu işi fırsatçılık haline getirenlere önlem alınmasını isteyen Baysal, mevcut yapı stokunun yaşamaya müsait olmadığını, yurttaştan para kazanmanın dışında can güvenliğinin de düşünülmesi gerektiğinin altını çiziyor. Belediyelerden bu konuda yurttaşları bilgilendirici toplantılar yapmasını talep ettiklerini anlatan Baysal, "Adil sözleşmelerin yapılmasını da talep ediyoruz. Bu sözleşmeler ne konut müteahitliğini ne de arsa sahiplerini korusun. Yapı müteahitliği sektörünü kurumlaştırabilmek, şeffalaştırabilmek ve bu konuda üreticiden tüketiciye kadar olan aşamaları netleştirmek istiyoruz. Bunu bürokraside, kamuoyunda ve özellikle kamuda yapmak istiyoruz” diyor.

'TESLİMİYET SÖZLEŞMESİ'

Avukat Hürriyet Azak ise İNDER'in hazırladığı 32 maddeyi incelediğini belirterek, bildirgede bazı eksiklikler olduğunu ifade etti. "Bildirgede yer alan üçüncü maddedeki 'Kat Karşılığı Yapım Anlaşması'nın içeriğinin hem ticari hem de hakkaniyet açılarından yeniden ele alınması ve düzenlenmesi tüm tarafların haklarının korunması açısından faydalı olacaktır. Tip sözleşme oluşturulması önerilmektedir'' diyen Azak, tip sözleşmeler oluşturulurken arsa sahiplerinin ve orada yaşayan kişilerin haklarının gözardı edilmemesini gerektiğini söyledi ve ekledi: “Arsa sahibi bu sözleşmeleri imzaladığı andan itibaren arsasının yüzde 50'si müteahhide gidiyor. Müteahhitler de bu imzaları satıyor. Bu tip sözleşmeler hazırlanırken arsa sahiplerinin görüşleri mutlaka alınmalıdır. Şu an tip sözleşmeleri hak sahipleri için teslimiyet sözleşmesidir.”

'RANTSAL ALAN İLAN EDİLİYOR'

Bakanlığa sunulan bildirgede kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasasının eksiklikleri olduğuna da değinildi. Avukat Azak, bu yasasının tamamıyla gözden geçirilmesi gerektiğini ve bir yerin riskli alan ilan edilmeden önce teknik yapılarının incelenmesi gerektiğini söyleyerek, şu değerlendirmede bulundu: “Riskli alan kararı alınması gereken yerlerde bu karar alınmıyor. Örneğin Avcılar. Ama rant getirecek yerlerde bu riskli karar çok rahatlıkla çıkarılabiliyor. Örneğin Bağcılar'da yüzde 70, 80 kaçak yapı varken Albayraklar sitesinde riskli alan ilan ediliyor. Çürük yapılar, kaçak yapılar riskli alan ilan edilmesi gerekirken bu yapılmıyor. Çünkü Albayraklar sitesinin yeri daha iyi. Burada rantsal alanın ilan edildiğini çok rahat söyleyebiliriz. Bildirgede desteklediğim noktalardan birisi de yerel yönetimlerin halkı bilgilendirmesi. Bu konuda bakanlığın yetkililerinin azaltılması, yerel belediyelerin bu görevi üstlenmesi gerekiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da insanların mülkiyet haklarını gözetmeli.”

İNDER'in 32 maddelik çözüm önerisi

1.Kentsel Dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan ikisi “Müktesep Hak” ve “Bürokratik Süreçler”dir. İmar ve Mülkiyete dayalı hususların dönüşüme hazırlık sürecinde sabitlenmesi hem arsa sahiplerini hem kamuyu hem de yatırımcıyı rahatlatacak, süreci şeffaflaştıracaktır.

2.Dönüşümün bütünselliği birçok açıdan önemlidir, bu nedenle dönüşüm en az “Ada” bazında yapılabilmelidir.

3. Dönüşüm sürecinin en önemli dokümanı olan “Kat Karşılığı Yapım Anlaşması” içeriğinin hem ticari, hem de hakkaniyet açılarından yeniden ele alınması ve düzenlenmesi tüm tarafların haklarının korunması açısından faydalı olacaktır. Tip sözleşme oluşturulması önerilmektedir.

4. Sadece Dönüşüm kapsamında değil, tüm imar-ruhsat-iskan süreçlerinde otoparklar müstakil olarak tapulandırılabilmeli ve ihtiyaca binaen edinilebilmelidir.

5. Dönüşüm “Acil” bir meseledir ve Devletin Dönüşüme desteği hem bürokratik süreçleri, hem de mali hususları kapsamalıdır.

6. Yeni bir yasa olan 6306 sayılı yasanın eksikliklerine dayalı olarak Danıştay’ın iptal kararları söz konusudur. Devletin bir yandan yasanın ve yönetmeliklerinin eksiklerini tamamlarken bir yandan da iptal gerekçelerini yerine getirmek suretiyle aynı alanları tekrar riskli alan ilan etmesi dönüşümü mümkün kılacaktır.

7. Dönüşüme dair yerel halkın beklentisinin anket vb. yöntemlerle ölçülmesi faydalı olacaktır.

8. Masterplan/Kentsel tasarım çalışmaları aceleye getirilmemeli, çok disiplinli ve kapsamlı yapılmalıdır.

9.Yerel çözümler sağlamak açısından belediyelerin bakanlıktan yetki devri alması faydalıdır ve önemlidir.

10.Dönüşen bölgenin altyapı ve sosyal donatılarının yükü özel sektör ve kamu arasında hakkaniyetli paylaştırılmalıdır, her dönüşüm alanının fizibilitesine uygun ayrı karar verilmelidir.

11. Dönüşüm öncesi hazırlık süreci çok önemlidir. Hak sahiplerinin en baştan itibaren ilçe belediyesi ve/veya bakanlığın il müdürlüğü ile irtibat halinde olması, sürekli bilgilenmesi, hukuki, ticari, mali ve imar konularından danışmanlık ve destek alması sürecin sağlıklı yürümesi ve mağduriyetlerin, yanlış anlaşılmaların önlenmesi açısından son derece gereklidir.

12. Kentsel dönüşümü düzenleyecek SPK, EPDK, BDDK benzeri “Gayrimenkul Üst Kurulu” tarzı bağımsız ve kapsayıcı özerk düzenleyici kurumlar oluşturulmalıdır. Bir kamu kurumu organizasyon rolü üstlenmelidir.

13. Yüklenicilerin yeterliliği hususuna kamu açıklık getirmeli, her açıdan yetkin olmayan kurumlar yüklenici olamamalıdır.

14. Memleketimizde iç göçün devam ediyor olması nedeniyle iç göç dinamiklerini de kapsayacak ülke genelinde bir masterplan/stratejik plan çalışması yapılmalıdır.

15. Yükleniciyle anlaşma aşamasında en sona kalarak ek çıkar yaratmaya çalışan kötü niyetli taraflara karşı yaptırım uygulanmalıdır.

16. Bitmiş konutun satış fiyatının düşük olduğu Anadolu illerinde dönüşümün özel sektör vasıtasıyla finansmanı mümkün olamamaktadır. Bu durumdaki iller için ölçek ekonomisini göz önünde bulundurulmalı ve rezerv alan imkanına ilave ek devlet imkanları sağlanmalıdır.

17. Ticari alanlar iyi planlanmalı, sadece yoğunluk ve donatı denklemini sağlamak amacıyla etkin olmayacak ticari alan oluşturulmamalıdır.

18. Birçok alanda mevcut yapılaşmanın yüksek yoğunluklu olması nedeniyle ek yoğunluk sağlanamamakta, bu nedenle dönüşüm özel sektör tarafından finanse edilememektedir.

19. Dönüşüme kendi içinde daha organize olan sitelerden ve kooperatiflerden başlanması daha etkin olacaktır.

20. Riskli alan ilanı ile imar plan yapım çalışmaları eş anlı yürümeli, ilanla imar aynı anda çıkmalı, bu esnada finansman ve fizibilite denklemleri de görülebilmelidir. Aksi takdirde dönüşümün Kat Karşılığı ile özel sektör eliyle finanse edilemediği ilan ve imar çalışmalarından çok sonra ortaya çıkmaktadır.

21. Bakanlık konuya usul açısından bakıp esas’ı yargıya bırakmaktadır. Bu yaklaşım değişmeli, bakanlık esas açısından da müdahil olmalıdır. İhtilafların yargıya taşınmadan çözülebilmesi için mekanizmalar oluşturulmalıdır.

22. Dönüşüme (ve genel olarak Gayrimenkule) dair ihtilafların hızlı çözülebilmesi açısından ihtisas mahkemelerinin kurulması ve içtihadı birleştirme kararları/hukuk genel kararları oluşması faydalı olacaktır.

23. Deprem’e ve eskimeye dayalı yenilenme ihtiyacına ilaveten Tarım alanları ve yeşil alanların korunabilmesi açısından da dönüşüm gereklidir.

24. İmar planlarının ihale usulüyle değil, yetkinlik bazlı yaptırılması gerekmektedir.

25.Yeşil bina ve mahalle yaratan dönüşüme ek teşvikler verilmelidir.

26. Dönüşümde de diğer kat karşılığı işlerde olduğu gibi tarafların üzerinde ek KDV yükü kalabilir, bunu engelleyici düzenleme yapılmalıdır.

27. 6306 kapsamında devlet organlarında açılacak dosyaların tescil vasfı olması birçok süreci kısaltacak ve ek maliyetleri engelleyecektir.

28. Bu konuda uzman olmayan hukukçuların dönüşüm davalarında yer alması süreçleri uzatmakta ve hak arayan tarafların eksik bilgilenmesine sebep olabilmektedir.

29. Aynı adaya farklı yüklenicilerin dahil olması bir çok adanın dönüşümünü kilitlemektedir, engellenmelidir.

30. İlçe belediyeleri yönetmelikleri farklı yorumlamaktadır, bakanlığa sorulması da uzun sürmektedir, bu konuda bakanlık kapsamlı ve aktif bilgilendirme yapmalıdır.

32. En önemli taraflardan biri ilçe belediyeleridir, sürece aktif dahil olmaları gerekir.

32. Dönüşüm en başta yüksek sermaye yatırımı gerektirmektedir. Devlet bunu azaltıcı ek teşvikler, destekler vermelidir.