Korona, gayrimenkul sektöründe kartları yeniden karıyor

DUVAR - Tüm dünyayı etkisi altına alan ve önümüzdeki yıl da etkili olması beklenen korona salgını günlük yaşamı olduğu gibi, iş yaşamını da derinden etkiliyor ve köklü değişiklikleri beraberinde getiriyor. Süreç için 'kara kuğu yılı-öngörülemez etki' nitelemeleri yapılırken, evden-uzaktan çalışma da yaygın bir şekilde hayata geçti ve 'olabilirliği' test edilmiş oldu. Artık, iş yaşamında klasik sabah dokuz, akşam altı mesaisi rutinin de değişeceği ancak ofis yaşamının yine de ölmeyeceği değerlendirmesi yapılıyor.

Pandeminin en derinden etkilediği sektörlerden biri ise gayrimenkul. Sektörü nasıl bir geleceğin beklediği, öne çıkan ve geriye giden trendleri, Avrupa'nın yatırım açısından en gözde kentleri; PwC ve Urban Land Institute (ULI)’ın gayrimenkul sektörünü farklı boyutlarıyla ele alan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 raporuyla ortaya konuldu. Raporun sonuçları, İstanbul’da sektör temsilcilerinin bir araya geldiği webcast yayınında paylaşıldı.
155 ülkede 284 bini aşkın çalışanı olan PWC, Türkiye'de 5 ofisinde iki bini aşkın çalışanıyla faaliyet yürütüyor. Urban Land Institute (www.uli.org) ise üyeleri tarafından desteklenen, kâr amacı gütmeyen bir eğitim ve araştırma enstitüsü. Kuruluş amacı, arazilerin sağduyulu şekilde kullanımı, dünya genelinde gelişen topluluklar oluşturma ve bunları sürdürülebilir kılma gibi konularda liderlik rolü üstlenmek...

GAYRİMENKUL YATIRIM ÖZELLİĞİNİ KORUYOR

Bu yıl 18. sayısı yayımlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporuna göre gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu döngüsel gerileme, gayrimenkuldeki uzun vadeli yapısal değişiklikler ile aynı döneme denk geldi. Buna rağmen, gayrimenkul sektörü hâlâ düşük veya negatif faiz (Avrupa) oranlarında bile makul getiri elde edilebilecek yatırım alanlarından biri olarak görülüyor.

Avrupa genelinde 21 ülkeden 995 üst düzey sektör temsilcisinin katıldığı araştırmaya göre pandemi sebebiyle başta kira ödemelerinde yaşanan sorunlar ve yaygın belirsizlikten en çok etkilenen gayrimenkul alanları perakende ve ofis olacak. Bu durum yatırımcıların ve kiracıların operasyonel risklerini daha ayrıntılı şekilde değerlendirmelerine, gayrimenkul yöneticilerinin ise getirileri güvence altına almak için nispeten daha güçlü oldukları segmentlere odaklanmalarına sebep oluyor.

ASYA SERMAYESİNİN YÖNÜ AVRUPA

Pandeminin global fon kaynaklarının dağıtımında meydana getireceği değişiklikle birlikte sektöre yönelik sermaye akışının yine de daha çok yerel ve Avrupa kaynaklı olacağı düşünülüyor. Katılımcıların çoğu halen Asya sermayesinin Avrupa’ya daha fazla yöneleceğini beklemesine rağmen, satın alma işleminden önce yatırımcıların gayrimenkulü fiziksel olarak görme imkanının ortadan kalkmış olmasının geçmiş yıllara oranla bu sermaye akışında düşüş beklenmesine de sebep oluyor.

ÖNE ÇIKAN YATIRIM ALANLARI

Covid-19’un etkisiyle dünyada dijitalleşmenin hızlanması ile kendini gösteren 'Dijital Değişim' de yatırımcıların sektör tercihlerini etkiliyor ve lojistik, veri ve iletişim merkezleri gibi alanlar yüksek potansiyelleri ile öne çıkıyor. Yaşam bilimleri ve sağlık alanları popülerlik kazanırken, 'konut' yatırımcıların listesinde üst sıralarda yer almaya devam ediyor.
.

TİCARİ GÜVEN 2021'DE DAHA DA DÜŞECEK ÖNGÖRÜSÜ HÂKİM

Gayrimenkul yöneticileri genel görünüm ile ilgili olarak temkinli. 2020 yılı temmuz ve eylül aylarında gerçekleştirilen görüşmelere göre ticari güvenin 2021’de azalacağını düşünenlerin oranı yüzde 28 oldu. Bu oran 2019’da yüzde 13, 2020’de yüzde 15 olmuştu. Ayrıca katılımcıların yüzde 44’ü 2021’de kârlılıkta da düşüş beklediğini belirtiyor (2019: yüzde 15, 2020: yüzde 20 idi).

EN ÖNEMLİ 3 ENDİŞE KONUSU

Araştırmaya katılanların yüzde 88’i 'epidemi veya pandemi'yi 2021 yılının en önemli endişe konusu olarak belirtmiş. Bu endişeyi ytzda 79’la uluslararası siyasi istikrar konusu, yüzde 65’le de çevre konuları izlemiş.

ÇEVREYE DUYARLILIK ARTIYOR

Covid-19 ile birlikte Çevresel, Sosyal ve (Kurumsal) Yönetişim (ESG) stratejileri çok daha fazla önem kazandı. Araştırmaya katılanların çoğu Covid-19 öncesinde de çevresel etkiyi azaltmayı taahhüt ediyordu, yeni dönemde bu stratejilerinin sosyal boyutunun daha önem kazandığı görülüyor.

YATIRIM AÇISINDAN EN GÖZDE KENTLER

Yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Avrupa kentleri sıralaması

Bu yılın raporundaki şehir sıralamaları, pandemiye rağmen likidite ve istikrar sunduğuna inanılan şehirlere odaklandı. Yatırımcıların, Almanya’nın ülke olarak Covid-19 ile mücadelesindeki görece olumlu performansından cesaret alması ile Berlin, 2021’de beklentilerin en olumlu olduğu şehir olarak ilk sırada yer buldu.
.

31 Avrupa kentinin yer aldığı listede Türkiye’den temsil edilen tek kent olan İstanbul, bu yıl geçen yıl olduğu gibi yine 30. sırada yer alıyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi’nin ilk 10 kenti şöyle sıralandı:

▶️Berlin
▶️Londra
▶️Paris
▶️Frankfurt
▶️Amsterdam
▶️Hamburg
▶️Münih
▶️Madrid
▶️Milano
▶️Viyana
▶️Dublin
▶️Brüksel
▶️Barselona
▶️Varşova
▶️Lizbon
▶️Stockholm
▶️Lüksemburg
▶️Kopenhag
▶️Helsinki
▶️Zürih
▶️Lyon
▶️Manchester
▶️Roma
▶️Prag
▶️Birmingham
▶️Budapeşte
▶️Edinburgh
▶️Atina 
▶️Oslo
▶️İstanbul
▶️Moskova

BAYRAKTAROĞLU: DÖNÜŞÜM ACİL HALE GELDİ

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2021 rapor sonuçlarının sektör uzmanları tarafından ele alındığı webcast yayınında konuşan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu raporu şöyle değerlendirdi:

İçinden geçmekte olduğumuz dönem gayrimenkul sektörünün çok etkilendiği ancak bu etkinin nerelere varacağını tahmin edemediğimiz bir dönem olacak. Avrupa gayrimenkul sektörü olarak son yıllarda özellikle teknoloji ve nesillerin değişen yaşam tarzları başta olmak üzere pek çok faktör sebebiyle yaşanmakta olan dönüşüm zorunluluğu pandemi etkisi ile “acil” konuma oturdu. Ancak ne yazık ki hâlâ doğru aksiyonların ne olacağını bilemiyoruz. Bunu çok yakın gelecekte de bilebileceğimizi de düşünmüyorum. Ancak özellikle ofis ve alışveriş segmentleri başta olmak üzere yatırım kararlarının eski alışkanlıklarla alınamayacağı kesinleşti.

AVM İLK 10'DA YER ALMIYOR

Raporda yer alan ve sektörün 2021 için önemli gördüğü 27 gayrimenkul alanının ilk 10 sırasında ofis ve alışveriş merkezleri yer almıyor… Buna karşılık cazip alanlar veri merkezleri, lojistik, depo, sağlık gibi alanlar. Kent sıralamalarında ilk sıraların geçen yıl olduğu gibi bu yıl da daha fazla istikrar içeren ve işlem derinliği yüksek ülke ve kentlere verilmesi de hiç şaşırtıcı değil. Listede ülkemizi temsil eden İstanbul yine sonlarda maalesef. Eski cazip günlere dönüş için o dönemin global dinamikleri yanında o günden bugüne değişen ekonomik ve mali/finansal mevzuat koşullarına da yakından bakmakta yarar var gibi görünüyor.”

BAYSAL: HAYAT BİLİMLERİ MERKEZLERİ ÖNE ÇIKIYOR

Açılış konuşmasını yapan ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal ise analizi yaptı:

Raporumuzda ankete katılan gayrimenkul yatırımcıları tarafından veri depolama/işleme merkezleri ve lojistik tesisleri ardından uluslararası yatırım ilgisi bakımından hayat bilimleri merkezleri/ekosistemleri yer alıyor. Dijital teknolojiler ve Yapay Zekadaki astronomik gelişmeler ışığında uzaktan teşhis tedaviye doğru evrilmekte olan önleyici tıp çalışmalarıyla iştigal edenler için Türkiye'deki organize sanayi bölgeleri gibi hayal edebileceğimiz kümelenmiş son derece teferruatlı ve bütünleşik bir altyapı ve üstyapı sistemi geliştirilerek pandemi sonrası bu alana olan muazzam fon akışları ve araştırma kaynakları nedeniyle kiranın sürdürülebilirliğinin hiç sorun teşkil etmediği güvenli nakit akışına sahip ve özellikli bir ticari gayrimenkul kategorisi gelişmektedir. 10 yıl önce ilk sıralarda yer alan karma kullanımlı projeler, AVM’ler ve ofisler pandemi sonrası yatırımcılar nezdinde gözden düşerken Avrupa’da Kuzey Amerika’yı 15-20 yıl gecikmeyle takip etse de hayat bilimleri gibi niş kategorilerde özellikli gayrimenkul geliştirme ve kiralama iştahı çok belirgin bir şekilde ön plana çıkmaktadır. Sağlık teknolojileri ve tıp konusunda dünya çapında uzmanlara araştırmacılara sahip olan ülkemizde de Yeni Hizmete giren Şehir Hastaneleri, Eğitim ve Araştırma Hastaneleri ve Tıp Fakülteleri ile Sağlık Bilimleri Üniversiteleri’nin etrafında bu tip ekosistemler geliştirmek için vakit kaybetmeden stratejik bir plan dahilinde harekete geçmeliyiz."