Satılamayan konutlar-Plansızlığın sonuçları

Selim Tulumtaş (*)

İstatistiki veriler geleceğe ilişkin öngörüler yapmayı ve kaynakların akılcı kullanımına yönelik olarak planlar yapılmasını sağlayan en önemli göstergelerdir. Günlük 4 ekmek tüketen bir ailenin bir gün için 20 ekmek alması, hem ekmeğin bayatlaması hem de bazı durumlarda yenemeyecek duruma gelmesi nedeniyle kaynakların kötü kullanımıdır. Bir ülke için de ihtiyacının üzerinde konut üretimi aynı şekilde kaynaklarının kötü kullanımıdır. Etkilediği ve harekete geçirdiği alanların genişliği de göz önüne alındığında konut üretimi, üzerinde önemle durulması ve planlamanın tüm araçlarının en etkin şekilde kullanılarak harekete geçilmesi gereken bir alandır.

Ülkemizde uzun yıllardır uygulanan ekonomi politikalarının araçlarından biri olarak kullanılan konut üretimi, uygulanan politikaların bütüncül anlamda bir plana sahip olmadığının en önemli kanıtlarından birini oluşturmaktadır.

Bu çalışmada Türkiye'de 2013-2018 yılları arasında satılamayan konut stokundaki artış incelenmeye çalışılacaktır. Çalışmanın 2013 yılından başlatılması veri eksikliğinden kaynaklanmaktadır. TÜİK veri tabanında konut satış istatistikleri 2013 yılından itibaren bulunmaktadır. Veri tabanında olmamakla birlikte, kamu elinde bulunan verilerin derlenerek daha sağlıklı sonuçlara ulaşmak mümkündür. Bununla birlikte elde edilecek verilerle ulaşılacak sonuçların daha büyük bir satılamayan konut stokunu göstereceği açıktır.

2009 yılı verileri ile Ankara özelinde yapılan bir çalışmada Ankara nüfusu, Ankara hane halkı sayısı ve Ankara'daki konut sayıları üzerinden 300 bin gibi bir sayıda ihtiyaç fazlası konut bulunduğu ortaya konulmuştur [1].  Bu sayı satışın gerçekleşip gerçekleşmediğinden bağımsızdır. Bu sayıya satışı gerçekleşen ancak demografik yapıya göre ihtiyaç fazlası olarak değerlendirilebilecek konutlar da dahildir.

Bu çalışmada TÜİK veri tabanları kullanılarak, Ankara ili, İstanbul ili ve Türkiye ölçeğinde 2013-2018 yıllarında verilen yapı ruhsatları, yapı kullanım izin belgeleri ve ilk el konut satışları incelenmiştir. Konut terimi, TÜİK verilerinde daire olarak yer alan bağımsız bölümleri ifade etmektedir. Elde edilen sonuçlar satışı gerçekleşmeyerek konut stokuna eklenen konut sayılarını (bağımsız bölüm-daire) göstermektedir.

Yapı ruhsatı sayıları, yapımına başlanmasına izin verilen konut sayılarını, bir başka deyişle izin verilen arzı, yapı kullanma izin belgesi sayıları, tamamlanan ve kullanıma hazır hale gelen konut sayılarını, bir başka deyişle gerçekleşen arzı ve ilk el konut satışı sayıları, gerçekleşen konut talebini göstermektedir.

ANKARA'DA SATILAMAYAN KONUT STOKU

Ankara ilinde 2013-2018 yılları arasında 443 bin 979 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 82 bin iken bu sayı 2018 yılında 34 bine düşmüştür. Bu yüzde 61'lik bir düşüşe işaret etmektedir.

Aynı yıllar içerisinde Ankara'da 413 bin 757 konut kullanıma hazır hale gelmiş ve yapı kullanım izin belgesi almıştır. Verilen yapı ruhsatları ile birlikte düşünüldüğünde izin arzın yüzde 93'ü gerçekleşmiştir. Bakiye yüzed 7'yi oluşturan 30 bin konutun izleyen yıllar içinde tamamlanacağı planlamalarda göz önüne alınmalıdır.

Ankara'da 2013-2018 yılları arasında toplam 333 bin 875 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir. Aynı yıllar içinde alınan yapı kullanım izin belgeleriyle birlikte değerlendirildiğinde 79 bin 882 konutun satışı gerçekleşmeyerek satılamayan konut stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 30 bin konut da göz önüne alındığında Ankara'da satışı yapılmamış toplam 110 bin konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında Ankara'da yıllık ortalama 55 bin konutun ilk el satışı gerçekleşmiştir. Bu veri, Ankara'da önümüzdeki 2 yıl içinde herhangi bir yeni konut inşasına başlanmasa dahi satışı gerçekleşmemiş yeterli sayıda konut bulunduğunu göstermektedir.

İSTANBUL'DA SATILAMAYAN KONUT STOKU

İstanbul ilinde 2013-2018 yılları arasında 1 milyon 144 bin 901 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 213 bin iken bu sayı 2018 yılında 80 bine düşmüştür. Bu yüzde 63'lük bir düşüşe işaret etmektedir.

Aynı yıllar içerisinde İstanbul'da 909 bin 718 konut kullanıma hazır hale gelmiş ve yapı kullanma izin belgesi almıştır. Verilen yapı ruhsatları ile birlikte düşünüldüğünde izin verilen arzın yüzde 80'i gerçekleşmiştir. Bakiye yüzde 20'yi oluşturan 235 bin konutun izleyen yıllar içinde tamamlanacağı planlamalarda göz önüne alınmalıdır.

İstanbul'da 2013-2018 yılları arasında toplam 655 bin 566 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir. Aynı yıllar içinde alınan yapı kullanım izin belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde 254 bin 152 konutun satışı gerçekleşmeyerek konut stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 235 bin 000 konut da göz önüne alındığında İstanbul'da satışı yapılmamış toplam 490 bin konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında İstanbul'da yıllık ortalama 110 bin konutun ilk el satışı gerçekleşmektedir. Bu veri, İstanbul'da önümüzdeki 4 yıl içinde herhangi bir yeni konut inşasına başlanmasa dahi satışı gerçekleşmemiş yeterli sayıda konut bulunduğunu göstermektedir.

TÜRKİYE'DE SATILAMAYAN KONUT STOKU

Türkiye'de 2013-2018 yılları arasında 5 milyon 783 bin 538 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 1 milyon iken bu sayı 2018 yılında 640 bine düşmüştür. Bu yüzde 36'lık bir düşüşe işaret etmektedir.

Türkiye'de 2013-2018 yılları arasında toplam 3 milyon 612 bin 306 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir.  Aynı yıllar içinde alınan yapı izin belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde 1 milyon 72 bin 583 konutun satışı gerçekleşmeyerek yapı stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 1 milyon 100 bin konut da göz önüne alındığında Türkiye'de satışı yapılmamış toplam 2 milyon 171 bin 232 konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında Türkiye'de yıllık ortalama 602 bin konutun ilk el satışı gerçekleşmektedir. Bu da global bir bakışla Türkiye'de 3 yıl içinde yeni inşa edilecek bir konuta talep bulunmayacağı olarak değerlendirilebilir. Bununla birlikte Ankara ve İstanbul örneklerinde de görülebileceği gibi konut üretiminin ülke geneline dağılımındaki eşitsizliklerin Türkiye'nin bütünü için yapılacak araştırmaların sonuçlarına göre konut üretiminin ihtiyaç olan yerlere kaydırılması yönünde politikaların uygulanması değerlendirilmelidir.

SONUÇ YERİNE

Konut üretimi, ekonominin tarım, sanayi ve hizmetler olarak ayrılan dağılımında hizmetler alanında kalır. Bu yönüyle konut üretimine ekonominin "itici gücü" görevi yüklenemez ve konut üretimindeki plansızlık bu amaçla savunulamaz.

Konut üretimi ihtiyaç temellidir. Türkiye'de incelenen 6 yıllık sürede dahi ihtiyaçlara uygun olmayan sayıda bir konut üretiminin gerçekleştiği ve yine ihtiyaçlardan bağımsız bir konut üretimine izin verildiği görülmektedir.

Her ne kadar Ankara ve İstanbul örneklerinde görüldüğü gibi 2018 yılında verilen yapı ruhsatları sayısında önceki yıllara göre yüzde 60'lık azalma olsa dahi konut üretimi, kapitalizmin her şeye kadir piyasasına teslim edilemez. 2 milyon satılmayan konut stokunu yaratan bu mahir eldir. Buraya, ihtiyaç temelli bir yaklaşımla oluşturulması gereken bir planlamayla müdahale edilmediği müddetçe, kâr ve rant odaklı konut üretimleri ile yaratılacak atıl stok gün geçtikçe artacaktır. Oluşan atıl stok, üretiminde kullanılan hem malzeme, araç, gereç, hem de emek olarak ülke kaynağının yanlış kullanımıdır ve zararınadır.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından yayınlanan bir raporda [2], konut satışlarındaki gerileme eğiliminin devam edeceğinin düşünüldüğü belirtilerek, "Mevcut göstergeler, 2018 yılına yönelik projeksiyonlar, dövizdeki dalgalanma nedeniyle tüm girdi maliyetlerinde oluşan artışın yanı sıra, aylık yüzde 1 seviyesinin üzerine çıkmış bulunan konut faizlerinin de yükseliş eğilimi dikkate alındığında, sektörün desteklenmeye devam etmesi önem arz etmektedir" denilmektedir.

Ve ne yazıktır ki ülkemizdeki konut üretimi Türkiye Müteahhitler Birliğinin önerisine uygun olarak desteklenmektedir. 5393 sayılı Kanunla Kentsel dönüşümlerde, 6306 sayılı kanunla afet riskli alanlarda verilen muafiyetler de bu desteğin parçalarıdır.

Bu öneride ülke ihtiyacının belirlenmesi, ihtiyaç duyulan yerlerde konut üretiminin gerçekleştirilmesi yoktur. İhtiyacın üzerinde yapılan, kâr ve rant odaklı alanlarda yapılan ve satılamayan konutlardan firma-şirket adına en az zararla ya da zararsız kurtulma arzusu vardır. Firma-şirketler bu zararlardan kurtarılsalar bile ülke bütünü açısından oluşan zarar, zarar hanesinde durmaya devam edecektir.

Nüfusunun yüzde 55'i 30 yaşın altında ve yıllık ortalama yüzde 1,4 nüfus artışı olan 82 milyonluk bir ülkenin elbet konut üretimi ihtiyacı bulunmaktadır. Ancak bu ihtiyacın karşılanması, bütüncül bir planlamanın parçası olmadığı müddetçe, çarpık kentleşmeden, yurt içi göçlere kadar uzanan birçok olumsuzluğun sürdürücüsü ve yeni sorunların yaratıcısı olacaktır.

Bu nedenle Anayasanın 57. Maddesinde dile getirilen konut hakkını ilgililerine bir kez daha hatırlatmak faydalı olacaktır;

MADDE 57- Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler."

(*) İMO Ankara Şubesi Yönetim Kurulu Başkanı

[1] Ankara Yapı Stoğu Üzerinde Bir Ön İnceleme, İMO Ankara Şube Bülteni, 2010/08,  sf. 14-17, S.Tulumtaş

[2] İnşaat Sektörü Analizi, Ticaret Savaşları Kılıçlar Çekiliyor, TMB, Nisan 2018, Sf 23