Uzmanlar yanıtladı: Konut fiyatları düşecek mi?

Osman Çaklı

DUVAR – Konut fiyatları artarken satış rakamlarında düşüş yaşanıyor. Son bir yılda özellikle İstanbul’da ikiye katlanan konut fiyatlarında düşüş beklentisi mevcut. Uzmanlar düşüş beklentisinin gerçekçi olmadığı yönünde görüş belirtiyor.

‘KONUT FİYATLARI YERİNDE SAYIYOR’

Artan enflasyon yalnızca tüketicinin alım gücünü düşürmekle kalmadı konut yapımında kullanılan çimento, demir, çelik, kereste gibi ürün maliyetlerinde de son bir yılda yaklaşık yüzde 120 artış yaşandı. Bazı uzmanlar, inşaat maliyetlerindeki artışın henüz tam anlamıyla piyasaya yansımadığını, maliyetlerin eklenmesiyle konut fiyatlarının artacağını belirtiyor.

Ekonomi yazarı Barış Soydan, konut fiyatlarının düşmeyeceğini düşünüyor. Aylık artışın yüzde 5 bandında olduğunu söyleyen Soydan, enflasyonun da aylık yüzde 5 bandında olduğunu belirtiyor. Soydan’a göre, konut fiyatlarındaki artış hızının düşmesinin nedeni, enflasyon ile aynı seyirde gitmesi. Soydan, “Enflasyon yüzde 100, buna karşılık konut fiyatları yüzde 80 artarsa burada yüzde 20’lik bir düşüş olduğunu anlarız” diyor. 2019 yılında da benzer bir dönem yaşandığını hatırlatan Soydan, “Enflasyon artarken konut fiyatları aynı oranda artmadı, dolayısıyla reel durumda düşüş olmuştu” diye konuşuyor.

‘REEL GERİLEME BAŞLAMAK ÜZERE’

Soydan, konut fiyatlarındaki seyrin bu şekilde devam edeceği kanısında. Nedeniyle ilgili ise banka faizlerini işaret ediyor. Bankaların konut kredisi vermediğini ya da çok yüksek faiz oranları uyguladığını vurgulayan Soydan, “Konut kredisiyle alınan ev sayısında sert düşüş var. Geçen yıl ekim ayı ile bu yılın ekim ayı arasında yüzde 50 fark var. Talebin azalmasının önemli nedenlerden biri de bu. Başkaca sebepler de yok değil. Büyük kentlerde 3 milyon TL’den aşağı ev bulmak mümkün değil. Para biriktirerek bunu almak olası görünmüyor. Kredi olması lazım, kredi de yok. Hazırda parası olanlar zaten aldı. İktisatta bir şeyin talebi azalırsa fiyatı da geriler. Reel gerileme başlamak üzere” ifadelerini kullanıyor.

TOKİ projelerinin konut fiyatlarının düşmesinde etkili olacağı konuşulsa da Soydan, bunun gerçekleşmeyeceğini düşünüyor. Soydan, projelerdeki soru işaretlerine dikkat çekerek “TOKİ ne kadar sürede yapacak konutları? Nerede yapacak? Benim tahminime göre etkisi olmaz. Arz da problem elbette. İnşaat malzemelerinde yaşanan büyük artışlar yatırımcı sermayesinin tükenmesine neden oldu” diyor.

‘YERLİ ALICILAR İÇİN KONUT SAHİBİ OLMAK ARTIK BİR HAYAL’

Emlak Danışmanı Doğan Yücel de Soydan’la benzer düşüncelere sahip. TOKİ projelerinin konut piyasasında etkisiz kalacağını savunan Yücel, şunları söylüyor: “TOKİ’de, gerçek ihtiyaç sahipleri konut sahibi olamıyor. Konuyla ilgili denetleme de yapılmıyor. Emlak piyasasında yerli alıcılar için konut sahibi olmak artık hayal. Yabancılar için Türkiye’de ev almak ise bir fırsat. Paraları değerli. Orta ve alt gelir grubundaki dört kişilik bir ailenin hepsi çalışıyor olsa bile konut sahibi olamaz. Fiyatlar gereğinden fazla yükseldi. Talep anlamında, piyasa aktörleri şu an yabancılar.”

Yücel, piyasada durgunluk yaşansa da fiyatların düşmesini beklemeyi Polyannacılık olarak değerlendiriyor. Yücel’e göre, demir ve çimento gibi inşaat girdi maliyetleri düşmediği sürece konut fiyatları da düşmez. Yücel, "Alıcı bulamayan konut sahibi bekler” diyerek ekliyor: “Lüks projelere talep devam ediyor. Tekstilci, futbolcu gibi gelir sahipleri konut satın alıyor. Nüfus artıyor, büyük kentler göç alıyor… Konut sorunu, toplumsal bir barınma sorununa yol açabilir. Hükümet konut politikasını yönetemiyor.”

Kamu bankaları aracılığıyla konut kredi faizlerinin düşürülmesi durumunda şu an yaşanan durgunluğun dağılacağını söyleyen Yücel, bu durumda müteahhitlerin fiyatları yükselteceğini ifade ediyor.

‘SATICI ‘ACİL’ OLMADIĞI SÜRECE KONUTUNU SATMAYIP BEKLİYOR’

İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komite Üyesi Nilüfer Kas, inşaat maliyetlerinin piyasada belirleyici olduğunu belirtiyor. Konut üretiminde metrekare birim fiyatının 20 bin lira olduğunu ve bunun içerisinde arsa payı olmadığını söyleyen Kas, maliyetlere ilişkin şunları anlatıyor: “Bu şu demek, Türkiye’nin neresine giderseniz gidin, 100 metrekarelik bir evi 2 milyon TL’nin altında üretemezsiniz. TÜİK, inşaat maliyetlerinin yüzde 120 civarında arttığını söylese de gerçekte bu oran daha fazla. Bakın, konut fiyatlarında günler dahi çok önemli. Çünkü fiyatlar her gün artıyor. Son üç yıl içerisinde üretilen konut sayısı, ihtiyacın çok altında.”

Kas, birçok mülk sahibinin malını satmak istemediğini, çünkü sattığı anda yerine benzer niteliklere sahip konut koyamayacağını bildiğini söylüyor. Kas, gayrimenkul yatırımına her dönem iştahın olduğunu ifade ederek piyasanın asla sabit kalmayacağını sözlerine ekliyor. Satıcıların da fiyat artışı beklediğini dile getiren Kas, bu nedenle satıcıların ‘acil’ olmadığı sürece konutlarını elden çıkarmadığını ifade ediyor.