Yargıtay olmasa kiranız yüzde 46 artacaktı!

İzzet Doğan*

"Kira artışlarında üst sınır döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere bağlı olan ayrıca ithal girdi fiyatlarına duyarlığı yüksek üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenecektir” maddesi binlerce kiracıyı sevindirmiştir. Başta yıllık gelirleri TÜFE’ye (Tüketici Fiyat Endeksi) göre artan işçiler ve memurlar olmak üzere kiraların Yİ-ÜFE’ye (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) göre belirlenmesi kiracıyı vurdu. Çünkü Yİ-ÜFE’ye göre Ocak 2018 kira artış oranı yüzde 15,82 iken sonraki aylarda da bu oran düzenli olarak artmış ve Ağustos 2018 kira artış oranı yüzde 17,41'e, Eylül 2018 kira artış oranı yüzde 18,78'e ulaşmıştır.

Bu durum karşısında Yeni Ekonomi Programı'nın “Enflasyon bölümünün ‘Politika ve Tedbirler’ başlığı altında “Kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek olan üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenecektir” maddesinin yer alması kiracıları sevindirmiştir. Ancak ÜFE yerine TÜFE artış oranlarının uygulanması 2019-2020 yılları arasında mümkün olabilecektir. Çünkü Yeni Ekonomi Programı yani kısaca YEP uygulaması 2019 yılında başlayacak ve 2018 yılının sonuna kadar kira artışları mevcut yasal düzenlemelere göre yapılacaktır.

Mevcut düzenlemeye göre de ev sahibi ile kiracı ilişkisini Borçlar Kanunu düzenliyor. Kanun kira artışı konusunda 01/07/2012 tarihinden itibaren yasal bir üst sınır getirmiştir ve bu üst sınır TUİK’in açıklayacağı üretici fiyat endeksi yani kısaca Yİ-ÜFE’dir. Bu kural işyerleri için 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Ancak gerek ÜFE'nin ve gerek TÜFE'nin birden fazla hesaplanma yöntemi vardır. Bu oranlar bir önceki aya göre değişim, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim, 12 aylık ortalamalara göre değişime göre hesaplanıyor.

Kanunda yıllık kira artırımının bu oranlardan hangisine göre yapılacağı belirtilmemiş ama Yargıtay içtihatları ile kanundaki bu boşluk doldurularak yıllık kira artışlarının ÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre hesaplanacağı yerleşik olarak kabul edilmiştir. Ekim-kasım ayları kira kontratlarının yoğun şekilde yenilendiği dönem. Ekim ayında yıllık ÜFE artış oranı yüzde 46,15, 12 aylık ÜFE artış oranı ise 21.36 olmuştur. Bu tabloya göre Yargıtay kararı olmasaydı ekim ayında kira artış oranı 46,15 olacaktı. Ancak dediğimiz gibi Yargıtay uygulamasına göre ekim ayında kira artış oranı üst sınırı 21,36 olmuştur.

Kiracı ile kiraya veren arasında yapılmış kira sözleşmesindeki kira artırımı ÜFE'nin 12 aylık ortalamasından daha az ise kiracı lehine bu az olan oran uygulanır. Vatandaşlar kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerde genel olarak kira artışının TÜFE- ÜFE ortalamasına göre yapılmasını kararlaştırmaktadırlar. Vatandaşların kendi aralarında yaptıkları bu düzenleme Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeden daha adildir. Çünkü geçmiş yıllarda bazen TÜFE’nin de, ÜFE’den daha fazla arttığı görülmektedir. Örneğin:

2014 yılının ocak ayı kira artışlarında uygulanan ÜFE oranı 5.22 iken TÜFE oranı 7.53'tür, 2016 yılının ocak ayı kira artışlarında uygulanan ÜFE oranı 5.50 iken TÜFE oranı 7.87'dir, 2017 yılının ocak ayı kira artışlarında uygulanan ÜFE oranı 4.96 iken TÜFE oranı 7.76'dır.

Bu bakımdan ve sık sık kira artış oranlarının yeniden belirlenmesinin önüne geçmek için yapılacak yasal düzenlemeler:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici-tüketici fiyat endekslerinden az olanın artış oranını geçmemek üzere geçerlidir.” Veya "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici-tüketici fiyat endekslerinin ortalamasındaki artış oranını geçmemek üzere geçerlidir.” şeklinde yasal bir düzenleme yapılmalıdır.

Gerek kiracılar ve gerekse kiraya verenler Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine www.tuik.gov.tr sitesinden ulaşabilirler ve istatistikler sütununda enflasyon ve fiyat linklerine ulaşarak kira artışlarına esas olacak bilgilere en doğru şekilde ulaşabilirler.

*Emekli İstanbul Hâkimi