Bodrum-Milas’ın 'kıyamet projesi': Ağaoğlu'na özel şehir!

İnşaatçı Ali Ağaoğlu ile KKTC’de kumarhane ve otel işleten Besim Tibuk, 15 yıllık hayallerine kavuşuyorlar. Ama o hayal, Türkiye’nin göz bebeği gibi koruması gereken yerlerden biri için “kıyamet projesi” demek. Kendilerine ait bir “kasaba” inşa edecekler çünkü. Dünyanın sayılı sulak alanlarından birinin bulunduğu bölgede Bodrum’un yüzde 2’si kadar bir alana, Milas’ın 5’te biri kadar nüfusu dolduracaklar.

Yangınla beraber turizm bölgelerinde yıllardır bekleyen dev projelerin jet hızıyla onaylanması dikkati çekiyor. Birkaç hafta önce, Sinpaş’ın Marmaris’teki Kızılbük koyuna dikeceği yüzlerce villa ve oteli kapsayan yarım asrı aşkın projesine “ÇED gerekli değildir” kararı verilmişti. Üç gün önce de Tibuk’un Net Holding’i, Borsa İstanbul’a müjdeyi duyurdu. 25 yıllık “Turizm Kenti” hayalinin ÇED raporu kabul gördü.

Ağaoğlu-Tibuk ortaklığının eseri olacak ve yasa değişiklikleriyle, şahsa mahsus düzenlemelerle önü açılan bu proje nasıl bir şey peki?

İlk kez detayları ortaya çıkan ÇED raporundan, Bodrum-Milas hattını bekleyen tehlikeyi ayrıntılarıyla inceleyelim...

9.7 MİLYON METREKARENİN YARISI YAPILAŞMAYA AÇILIYOR

Projenin yapılacağı özel mülk olan arazi, Milas İlçesi’ndeki Mandalya Körfezi’nin kıyısında bulunuyor. Bodrum merkeze 25, havaalanına 5 kilometre uzaklıkta; 9 milyon 700 bin metrekare büyüklüğünde. Bunun 4 milyon 454 bin 395 metrekaresi yapılaşacak.

Tibuk, arazileri 1990’lardan beri parça parça topluyordu. Turizm tesisi kurmak istiyordu. Sık iktidar değişimleri, yasaların çıkardığı engeller, bir şekilde bürokrasinin itirazları derken, nihayet AKP’nin inşaat politikaları imdadına yetişti. Konunun ehli birini de ortak tuttu: İnşaatçıların devr-i saadet döneminin yıldızı Ali Ağaoğlu.

2006’da anlaşma yapılıyor; Tibuk araziyi veriyor ve peşin 100 bin dolar ile yüzde 19 hasılat payı dışında sorumluluk almıyordu. İnşaatı her şeyiyle Ağaoğlu’nun şirketi Akdeniz İnşaat üstlenmişti. 2008’de proje taslağı Çevre ve Orman Bakanlığı’na sunuldu. Ancak projenin yanında kalan Metruk Tuzlası Sulak Alanı dolayısıyla ÇED süreci durduruldu. Hemen Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü devreye girip, izni verdi.

Yine de ihtiyaç duyulan yasal düzenlemelerin yapılmamasından dolayı bürokratik engellerin tamamen kalkmaması, projenin büyüklüğünden dolayı sonuçlarının kestirilememesi gibi nedenlerle 2013’e kadar gelindi. ÇED’de istenen güncellemeler yapıldı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yenisi sunuldu. Bu sefer de Ağaoğlu’nun o sıralar Maslak 1453 türü imar oyunlarıyla oldu bittiye getirdiği İstanbul projeleriyle meşgul olması, bürokratik işlerin uzaması derken, olay biraz soğudu. Projenin maliyetinin 1 milyar doları bulması da cabası tabi. Nitekim 2018 krizinde Ağaoğlu finansman sıkıntısı çekiyor, İstanbul Finans Merkezi gibi bazı projelerden parasını alıp çekiliyordu.

Esas konu ise bir takım yasal değişikliklere ihtiyacı olmasıydı. Onlar da bir bir kaldırıldı zaten. Oraya en sonda geleceğiz.

ÇED RAPORUNA GÖRE PROJEDE NELER VAR?

Proje hayata geçiyor şimdi. Mayıs 2021’de Ak-Tel Mühendislik’in hazırladığı ÇED’e son hali verildi ve onay üç gün önce alındı. ÇED raporuna bakıldığında projenin bölgede dehşet bir yapılaşmaya yol açacağını görmemek imkansız:

Konutları, villaları, otelleri, AVM’leri, mağazaları, banka şubeleri, otoparkları, oyun alanları, spor kompleksleri, su oyunları parkı, kahveleri, poliklinikleri, okulları, sinema salonları ile anahtarcısından kuru temizlemecisine, kuruyemişçisinden terzisine bir kasaba planlanıyor. Golf sahası için açılacak 8 yapay göl, havuzlar filan da olacak. Tabloda 1. derece SİT alanı olduğuna dikkat etmişsinizdir. Burada 3. derece arkeoloji ve SİT alanlarının gösterilmediğini ekleyelim.

Projenin maliyeti ve getireceği gelir ne kadar hesaplanmış? ÇED raporunda maliyet dağılımı ve 10 yıllık gelir beklentisi şöyle:

Ağaoğlu-Tibuk ikilisi konut ve villa satışlarından toplam 1.1 milyar dolar, otellerden ve tesislerden de yıllık 12.9 milyon dolar kar bekliyor. Tabi bu hesaplar 2013’te yapıldı. Kaç kişinin yaşayacağına ilişkin nüfus projeksiyonunu da aktaralım:

Yalnız bu hesabın da 2008’den kalma olduğunu unutmayalım. Yani bugün çok daha fazla kişinin yaşayacağını, bizatihi şirketlerin sahipleri söylüyor. Besim Tibuk, Net Holding’in sitesinde yaptığı açıklamada, 30 bin kişiden bahsediyor. Milas merkezin nüfusunun 150 bin civarında olduğu düşünülürse, “yeni bir kent kuruyorlar” sözü abartı olmaz. Haliyle tıkış tıkış Bodrum-Milas arasına kondurulacak bu kadar nüfusun tüketimi ve atıkları da problem. Özellikle su, çevreye verilecek zararların başında geliyor.

Raporda tüketilecek su miktarı ve nereden temin edileceği şu şekilde öngörülmüş:

İnsanların tüketimi, golf sahasının sulanması, 8 yapay gölet, havuzlar, park ve bahçeler, su oyunları alanı derken günlük binlerce metreküp suyun son teknoloji olacağı iddia edilen 4 arıtma tesisi ile denizden ve yağmurdan sağlanacağına inanan çıkar mı? Elbette olur lakin maliyete katlanırlar mı? Bölgenin kuraklığı ve su kıtlığı gerçeği ortadayken, SİT bölgesi sulak alanı ve yeraltı suları nasıl korunacak?

Zira, DSİ 21. Bölge verilerine bakılırsa, projenin de bulunduğu coğrafyada 46.1 milyon metrekarelik alan yeraltı suyuna kapalı. Bunun 2.7 milyon metrekaresi projenin içinde kalıyor. Yani sondaj yasak. Milas ve Bodrum’a su sağlayan 3 baraj var: Mumcular, Geyik, Akgedik. Onların hızla artan nüfus karşısındaki yetersizliği biliniyor. Mevcut su kaynaklarının dengesini bozacak, çevreyi tahrip edecek yeni baraj projeleri de sıradayken; ÇED raporundaki plan aksadığı anda suya muhtaç binlerce yeni insan tüketim kuyruğuna ilişecek demek.

İnşaattan çıkarılacak hafriyat ise 1 milyon 337 bin 448 ton hesaplanıyor ve 5 yıl sürmesi planlanıyor. Hafriyatın kesinlikle başka yere dökülmeyeceği, peyzaj ve golf sahasında kullanılacağı iddia ediliyor. Bu öngörülerin ancak ÇED raporlarında kaldığını, bugüne kadarki projelerden biliyoruz.

ÇED raporunda ana başlıklar bunlar. Gelelim çevreye etkilerine…

197 KUŞ TÜRÜ TEHLİKEDE

İlk sırada Türkiye’nin “göz bebeği” gibi koruması gereken bir yer var: Tuzla Sulak Alanı. Önemi nedir buranın?

17. yüzyıla kadar tuz çıkarılan yer, Varvil Çayı’nın taşıdığı alüvyonlar nedeniyle tuz yerine kuş üretiyor artık. 2001 yılında IBA (Important Bird Area) tarafından tavizsiz korunması gereken dünyaca ünlü kuş bölgesi ilan edildi. 2004’te Ulusal Sulak Alan Komisyonu, koruma kapsamına aldı.

197 kuş türü bulunuyor. 52 tanesi sadece burada ürüyor. 37 tür göç ve kış döneminde görülüyor. 2 tür yaz göçmeni, 11 tür ise ilkbahar ve sonbaharda geçiş yapıyor. Toplam 146 tür, Bern Sözleşmesi kapsamında koruma altında. Dünyada soyu tükenen “Tepeli Pelikan”ın yuvası.

Ayrıca 3 endemik türün yanında hayvan varlığı bakımından zengin bir bölge. Sansardan kaplumbağalara, yılanlardan kurbağaya onlarca farklı yaban hayatı yaşanıyor. Kuş türlerini gözlemek için bile izin gerekli yerin yanına yüzlerce bina dikmenin yaratacağı tahribatı tahmin etmek zor değil.

4.4 milyon metrekarelik projenin 241 bin 565 metrekaresi doğrudan yapılaşmanın içinde kalıyor. 3 milyon 365 bin 984 metrekaresi sulak alanın tampon bölgesinde. Bunun yanında yapılaşmaya açılan kısımda Cindye arkeoloji alanı ve 1 kilometre uzakta Bargylia arkeoloji alanı bulunuyor. Kısaca her açıdan yapılaşmanın yasak veya sınırlı olması gereken bir yer, dibine kadar yapılaşmaya açıldı. Nasıl oldu bu?

Sorunun yanıtı, örneğine çok sık tanık olduğumuz yasal değişiklikler ile sağlandı elbette. Adım adım izleyelim süreci…

ADRESE TESLİM YASAL DEĞİŞİKLİKLER

2012’de Bakanlar Kurulu bazı turizm bölgelerine dair değişikliğe gitti. “Milas-Bodrum Tuzla Gölü Güneyi Turizm Merkezi”nin ismi de “Milas-Bodrum Tuzla Gölü Turizm Merkezi” olarak değiştirildi. Sadece bir isim değişikliği değildi. Sınırlar da yeniden çizildi.  2014 yılında ise Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği çıkarıldı. Zorunlu olmadıkça özel mülkiyete konu olamayacağı, hayvan otlatmadan kuş gözlemeye her faaliyetin iznine tabi kılındığı vb. düzenlemeler getirildi.

Ne var ki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “Ekoloji Temelli Bilimsel Proje Araştırmaları” adı altında aralarında inşaat, deterjan şirketlerinin de bulunduğu özel şirketlere, ekoloji bölgelerine dair raporlar hazırlattı. Adı bilimsel raporlara dayanılarak da “koruma” adı altında yeni planlar hazırlandı. Normalde 1., 2. ve 3. derece SİT alanlarında yapılaşma yasakken; bakanlık çadır kampı, bungalov ve günübirlik faaliyetlerin yapılabildiği “Nitelikli Koruma Alanları” ile turizm ve yerleşimlere izin verilen “Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları” tanımlarını yaptı. Böylece özellikle SİT alanı bol Muğla, inşaatçılara altın tepside sunulmaya başlandı.

“Adrese teslim” planların biri de Ağaoğlu-Tibuk ikilisinin özel şehriydi. 30 Ocak 2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü tarafından dağıtımı yapılan ve askıya çıkan 1/25000 ölçekli Yenişehir-Güllük-Akbük Çevre Düzeni Planı Plan Notu şöyleydi:

“Golf ve Turizm Kompleksi Alanı kapsamı içerisinde, Golf Alanları, Golf Okulu ve Klinikleri, Spor ve Rekreasyon, Sağlık ve Rehabilitasyon Merkezi, Kongre ve Toplantı Merkezi, Konut, Otel, Motel, Apart Otel, Tatil Köyü ve Ticaret kullanımları yer alacaktır. Söz konusu kullanımlar plandaki amacı dışında kullanılamaz ve yapıların münferit olarak satışı yapılamaz.”

O notun sonuna şu cümle eklendi: “…Golf ve turizm kompleksi alanı kapsamında yapılacak konut alanların Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümleri çerçevesinde bağımsız bölüm olarak ayrı mülkiyet, irtifak ve intifa hakkı tesis edilebilir.”

Bunun anlamı aslında bir turizm tesis alanı olması gereken parselde yapılacak konutların satışının mümkün hale gelmesi demek. Direkt Ağaoğlu-Tibuk’un inşa edeceği kasabanın 1 milyar dolardan fazla gelir getirecek konutlarına izin çıkmış oldu.

İşte Bodrum-Milas’ı biraz daha beter edecek projenin önü bu şekilde açıldı.