Depremde öldüren konutları koruyan konutlara dönüştürmek     

İzzet Doğan* 

Korku dağları bekler derler ya... Şimdi deprem korkusu içinde yaşamaya başladık. Deprem olacak; bekleniyor, ama bugün, ama yarın, ama daha uzak bir gelecekte bize, yakınlarımıza, sevdiklerimize ne olacak diye düşünüyoruz. Daha dün ne acılar yaşadık. Anılarımızla dolu binaları, yapıları, kentlerimizi yitirdik. En önemlisi çocuklarımız dahil şu ana kadar Kahramanmaraş, Gaziantep, Şanlıurfa, Diyarbakır, Adana, Adıyaman, Osmaniye, Hatay, Kilis, Malatya ve Elazığ illerinde toplam 44.218 vatandaşımızı yitirdik.

Beklenen depremin adı “Marmara depremi" ama kimi zaman “İstanbul depremi” diye konuşuyoruz.

İstanbul'da da aynı endişeler-korkular yaşanıyor. Deprem bölgesinden İstanbul'a taşınan ve henüz deprem korkusunu üzerinden atamayan aileler gündüz uyuyor gece sabahlıyor.

Bir kent düşünün. Çocukların gittiği okullar depreme dayanıklı değil!!!

Bir kent düşünün, kalbindeki hastaneye koştuğunda hastaneleri depreme dayanıklı değil!!!

Bir kent düşünün, deprem anında hizmet verecek görevlilerin çalıştığı kamuya ait konutlar depreme dayanıklı değil!!!

Bir kenti düşünün deprem anında toplanılacak alanları talan edilmiş!!!

Şimdi İstanbul'da da birçok site ve apartmanda toplantılar yapılıyor. Deprem için binalarda ne yapılmalı diye çözüm yolları aranıyor.

Ancak bu toplantılarda bir sonuç almak şöyle dursun binada yaşayan konut sahipleri ve kiracıların toplantının sona ermesini bile beklemeden ayrıldıkları gözleniyor. Çünkü toplantılarda her kafadan bir ses çıkıyor ve bir kargaşa yaşanıyor. Kimse kimseyi dinlemiyor. Birisi konuşurken başkaları birbiriyle yüksek sesle konuşuyor. Toplu yaşama kurallarına uyum sağlayamadığımız gibi, birbirimizi dinleme, anlamaya çalışma ve tartışma kültüründe de eksikliğimiz olduğu ve çözüm için toplanıldığı halde birbirimizden kavga ederek dargın ayrılma kültürümüzün öne çıktığı anları yaşıyoruz.

Kendi olanaklarımızla sahip olabileceğimiz bir deprem çantası hazırlamadan, yapılması belki de uzun zaman alacak işlerin kavgasına öncelik veriyoruz.

Her konuda bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olmaya önem veriyoruz. Oysa deprem konusunda alınacak önlemler için çok bilinçli olmak gerekiyor.

İşte bu aşamada binalarımızı-yapılarımızı depreme hazırlamak için yasal olanakların neler olduğunu bilmemiz gerektiğini düşünüyorum. Çünkü bina-yapı güvenliğinde çözümler sağlamak için yapılan toplantılarda bu bilgilerle tartışmak gerekiyor.

Deprem değil bina öldürür gerçeğinden yola çıkalım ve yine Japonlar gibi “bina oturmak için değil, korunmak içindir” sözlerini unutmayalım.

Türkiye nüfusunun dörtte birinin yaşadığı İstanbul’da depremin sonuçlarının çok ağır olacağı, binaların-yapıların depreme dayanıklı olmadığı hatta riskli olduğu bilinen bir gerçektir.

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, binanın-yapının depreme dayanıklılığını ücretsiz test ediyor. 

Ayrıca taşınmaz sahibi olarak bu konuda uzman olan kişi veya kuruluşlardan özel rapor almak olanağı da var. Gerek İ.B.B'den ve gerekse özel olarak alınan raporlar tapu kaydına işlenmiyor.

Riskli yapı testi ise yetkili özel firmalar tarafından yapılıyor. Firmanın raporuna göre bina/yapı riskli olarak saptanırsa bu rapor belediyeye gönderiliyor ve değerlendirilerek binanın yıkılmasına, yeniden yapılmasına veya güçlendirilmesine karar veriliyor.

Binaların güvenliğini öğrenme yöntemlerinden biri risk saptaması yaptırmak. Bu konuda bakanlık lisanslı kurumlar var. Bu testi yaptırdığınızda çıkan sonuç, hem Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine hem de tapuya bildiriliyor. Tapu Müdürlüğü itirazlarını bildirmek için 15 günlük süre veriyor.

Malikler bu süre içinde itirazlarını Çevre, Şehircilik Müdürlüğüne bildirebilirler, itirazları kabul edilmezse rapor kesinleşir.

Tapuya kayıt konulmakla birlikte tapuda adları geçen taşınmaz sahiplerine evleri boşaltması için tebligat yollanarak önce 60 gün, sonra 30 gün ek süre verilir. Tapu sahipleri binayı-yapıyı yıkmazsa kamu gücüyle yıkılır. Yok eğer güçlendirme düşünülüyorsa yıkım yapılmadan bir güçlendirme projesi hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekir.

Riskli yapı; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı...’’ olarak tanımlanmaktadır.

Taşınmaz sahiplerinden herhangi biri ya da yasal temsilcileri masrafları kendisine ait olarak riskli yapı tespit raporu alabilir.

Kat Mülkiyeti olan yerlerde riskli yapı kararı kesinleşirse kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılması gerekir. Bu toplantıda güçlendirme yapılması için 4/5 çoğunluk aranır.

Bakırköy 9. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen bir davada davacı kendisine ait 1 numaralı bağımsız bölümde yer döşemelerinde kırılmalar olduğu, duvarlarda çatlaklar oluştuğu, çatlaklar nedeniyle bazı duvarların askıda kaldığı, bazı kolon ve kirişlerin arasının açıldığı, bodrum katta ve üst katlarda hasar olmadığı bilgisini vererek, binanın bilirkişi raporu doğrultusunda güçlendirilmesini istemişti. Verilen kararın temyiz edilmesi üzerine dosyayı görüşen Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını oy birliğiyle bozdu.

Dairenin kararında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasında, ''... ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz'' hükmüne yer verildiği anımsatıldı.       

Binanın güçlendirilmesi için bilirkişi Kurulu raporunda ne gibi işlemlerin yapılması gerektiğinin açıklanmadığı ifade edilen kararda, mahkemece bu güçlendirmeye ilişkin herhangi bir proje de çizdirilmemesi eleştirildi.

YÖNETİCİLERİN GÖREVİ

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin kararında, deprem yönetmeliklerinin esas alınacağı güçlendirme projelerinin hazırlatılması, bunun belediyeden onayının sağlanması, bilirkişi kurulunca proje kapsamında güçlendirme için yapılması gereken işlemler ve giderlerin hesap edilmesi, ana taşınmazın korunması, onarımı ve bakımı işlerinin, Kat Mülkiyeti Yasasının 35. Maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu vurgulandı.  

Kararda, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, bilirkişinin saptadığı güçlendirme maliyetinin yasanın 20 (b) maddesi uyarınca kat maliklerinden avans niteliğinde toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmının da kat maliklerinden alınması suretiyle güçlendirme yapılması konusunda öncelikle yöneticinin görevlendirilmesi gerektiğine işaret edildi. Dairenin kararında, bunun için yöneticiye uygun süre verilmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği de açıklandı.

Binasının riskli olduğunu düşünen herkes 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasına göre riskli yapı tespiti yaptırabilir. Bu konuda apartmanda karar alınmasına, genel kurul toplanmasına gerek yoktur. Riskli yapı tespitinde; sonuç olumsuz çıkarsa bina için bina ya yıkılacak ya da güçlendirecektir. Binanın yıkımı için gerekli olan oran arsa payının 2/3’ü dür.

Binayı yıkmak yerine güçlendirme yöntemini kullanmak için isteyenler için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca toplantı yapılarak bağımsız bölüm sayısının 4/5 çoğunluğu ile karar alınmak zorundadır.

Güçlendirme yapabilmek için aranan koşullar şöyledir;
1) Riskli yapı kesinleşmeli
2) Kat malikleri toplantıya çağrılmalı ve 4/5 ile karar alınmalı
3) Teknik rapor ile güçlendirmenin mümkün olduğu anlaşılmalı
4) Belediyeye başvurulmalıdır

Binasını yıkıp yeniden yaptırmak isteyenler 2/3 arsa payı çoğunluğu kararı ile isterlerse kat karşılığı, isterlerse bedel karşılığı inşaat yaptırabilirler.

Güçlendirme yapmak isteyenler için ise, 240 bin Tl güçlendirme kredisini, yüzde 6 faizi devletin sizin adınıza ödemesi kaydıyla alabilirsiniz. Kredi faiz desteği sadece Bakanlığın anlaşma yaptığı bankalar tarafından kullanılma ile mümkündür.

Binası için riskli yapı tespiti yaptırmak isteyenleri kimse engelleyemez, hiç kimse riskli yapı tespiti için gelen lisanslı kuruluşa kapısını açmama hareketinde bulunamaz. Riskli yapı tespitini engelleyenler suç işlemiş sayılırlar.

*E. İstanbul Hâkimi