İstiklal, Nişantaşı, Bağdat Caddesi kan kaybediyor

DUVAR - İstanbul'un gözde alışveriş caddeleri 'ıssızlaşıyor'. Bağdat Caddesi’nde geçen yıl dolu olan 77 mağaza bu yıl boş. Dolu mağaza sayısında İstiklal Caddesi’nde 29, Nişantaşı’nda 21 azalma var. Bu alışveriş caddelerinde dolu dükkan sayısındaki azalmanın da etkisiyle kiralar düşüyor. Yetkililerin tahminine göre düşüş yüzde 25-40 düzeyinde. Yüksek kiralar nedeniyle bu caddeleri terk eden perakendeciler ya daha düşük kiralı semtlere ya da yakınlardaki AVM'lere gidiyor. Caddelerde boşalan mağazaların yeniden kiralama süresi 2 aydan 6 aya kadar uzamış durumda. Köklü AVM’ler iyi durumda ancak bazı yeni AVM’ler yüzde 30 dolulukla açılıyor. 380 AVM’de 4 bin civarında dükkan kiracı bekliyor.

Geçen yılın ilk çeyreğin Bağdat Caddesi'ndeki dolu dükkan sayısının 427 olduğunu belirten gayrimenkul firması JLL'nin Türkiye Başkanı Avi Alkaş, bu yılın ilk çeyreğinde bu sayının 350 olarak hesaplandığını söyledi. Dünya gazetesinden İrem Çetingöz'ün haberine göre Alkaş, aynı şekilde İstiklal Caddesi'nde de geçen yıl 263 olan dolu mağaza sayısının bu yıl 234'e düştüğünü, azalma trendinin Nişantaşı'nda da olduğunu bildirdi. Alkaş'ın verdiği bilgiye göre; bu semtte de geçen yıl 519 olan dolu mağaza sayısı bu yıl 498'e düşmüş. Alkaş, “Bağdat Caddesi'nde geçen yıl sadece 8 dükkan boştu. İstiklal Caddesi'nde boş dükkan sayısı 3'ten 32'ye yükseldi. Nişantaşı'nda boş dükkan sayısı geçen yıl 19’du, şimdi 25 oldu. Bu durumun yaşanmasında kentsel dönüşüm sürecinin büyük etkisi var. İnşaat halindeki yapıların sayısı her geçen yıl artıyor. Bağdat Caddesi'nde 43, İstiklal'de 13, Nişantaşı'nda ise 28 mağaza inşaat halinde" dedi.

YENİ KİRACI YÜZDE 40 AZINA KİRALIYOR

Boş dükkanları kiralayan yeni kiracıların bir önceki kiraya göre yüzde 40 daha düşük fiyata anlaştığını belirten Avi Alkaş, bu nedenle mevcut kiracıların kira indirimi ya da kur sabitleme gibi taleplerine yanıt alamazlarsa farklı dükkanlara geçiş yaptıkları bilgisini verdi. Caddelerdeki birincil kira seviyelerinin 2010’dan 2015 sonuna kadar çok hızlı bir artış gösterdiğini belirten Alkaş, "Ekonomik durgunluk ve yabancı turist sayısının azalması, kira seviyelerindeki güçlü artış eğilimini tersine çevirdi. 2016’nın ilk aylarından günümüze kadar düşüş eğilimi sürdü. Orta vadede de söz konusu düşüş eğiliminin sürmesini bekliyoruz. Kira düşüşlerinden en fazla Bağdat ve İstiklal Caddesi'ndeki mağazalar etkilendi. Nişantaşı daha az etkilendi” diye konuştu.

Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da AVM’lerde yaklaşık 1 yıldır dükkanların boşaldığını, bu durumun caddelerde de görüldüğünü belirtti. Yazıcı şöyle devam etti: "Perakendeciler yüksek kiraları ödemekte zorlanıyor. Bu yüzden ya metrekaresi küçük mağazaya ya da kirası daha düşük yere geçmeyi tercih ediyor. Şimdi caddedeki bir mağazayı boşaltan perakendecinin yerine gelen yeni kiracı o yeri yüzde 20-25 daha düşük kiralıyor."

EN AZ 6 AY BOŞ KALIYOR

Cadde perakendeciliğinde dikkat çeken bir diğer konu da boşalan dükkanların ne kadar süre boş kaldığı. Konuyla ilgili konuşan JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, "Geçtiğimiz dönemlerde dükkanlar genellikle boşalmıyor, devir oluyordu. Boşalanlar da 1-2 ayda kesin doluyordu. Bu süreç günümüzde 6 aya kadar uzadı" dedi. Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da boşalan bir dükkanın boş kalma süresinin cadde perakendeciliğinde 6 ay ve üzeri olduğunu söyledi.

AVM'LER YARDIM EDİYOR

Alışveriş merkezlerinin kiracısı ile bir bütünlük sağladığını aktaran Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü ise, “Serbest ekonominin temel maddelerinden biri sözleşme serbestliğidir. Her rasyonel AVM yatırımcısı ve perakendeci sözleşme serbestliği doğrultusunda hareket ediyor. AVM yönetimleri, perakendecinin kira/ciro oranını takip ederek, zorda olan kiracıya gerekli yardımı yapmaya çalışıyor. Bu noktada unutulmamalıdır ki kiralar perakendecinin maliyet kalemlerinin ortalama yüzde 15’ini oluşturuyor" dedi.

'AVM’lerde 4 bin mağaza boş, kira makul olursa dolar'

Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, yerli AVM yatırımcısının perakendeciye ciddi şekilde yaklaşım gösterdiğini söyledi. Öncel şöyle devam etti: "Yeni AVM'ler yüzde 30-40 dolulukla açılıyor. Buradaki perakendecilerle ciro üzerinden kira anlaşması yapılıyor. Her AVM'de en az 10-15 dükkan boş. Birleşmiş Markalar Derneği olarak daha fazla mağaza açmak istiyoruz. Çünkü 1 mağaza, 7-8 kişinin istihdamı demek. Şu anda da 380 tane AVM ve 4 bin boş mağaza var. Yeter ki bize makul değerlerle kira verilsin, biz de mağazalar açalım. Bu konuda yerli yatırımcılar gibi yabancı yatırımcı AVM yönetim gruplarının da ilgili olmasını istiyoruz."

Önde gelen caddelerdeki  dolu mağaza sayıları

Cadde                   2016             2017            Azalma

Bağdat Caddesi     427                350                   77

İstiklal Caddesi      263                234                   29

Nişantaşı                 519                498                   21