İnşaatta İzmir rüyası

Oğulcan Bakiler   [email protected]

İZMİR - 2000’li yıllardan bu yana Türkiye’de ekonominin baş aktörü inşaat, İstanbul da bu sektörün kalbi oldu. Şimdi ise İstanbul’daki pek çok inşaat firması İzmir’de konut projeleri gerçekleştiriyor.

Firmalar tam bir ‘İzmir rüyası’ çiziyor: İstanbul’daki konut projeleriyle tanınan DAP Holding’in Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Ziya Yılmaz’a göre “her Türk vatandaşının İzmir’de bir evi olmalı.”

İstanbul ve Ankara’daki projeleriyle bilinen Nuhoğlu İnşaat da “herkesi İzmir’de yaşamaya” çağırıyor. İzmir’de konut projelerine yatırım yapan İstanbul firmalarının arasında Kuzu Holding, Teknik Yapı ve Sur Yapı da var.

'İZMİR EN ÇOK İÇ GÖÇ ALAN İKİNCİ KENT'

Özyeğin Üniversitesi’nden Prof. Dr. Işıl Erol’a göre İstanbul’daki firmaların kente rağbet etmesinde İzmir’in aldığı göç etkili oldu: “İzmir Kocaeli’nden sonra en fazla net iç göçe sahip ikinci il konumunda. İç göç konut talebini getiriyor, konut fiyatlarını da pozitif yönde etkiliyor”.

Erol, ayrıca son yedi yılda konut satışlarında en yüksek artışların sırasıyla Bursa, İzmir ve Antalya’da gerçekleştiğine dikkat çekiyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2010-2017 yılları arasındaki Konut Satış İstatistikleri de bunu doğruluyor. İstanbul’da konut satışları bu dönem boyunca yüzde 54,9 oranında artarken İzmir’de yüzde 112 artış göstermiş.

.

Nuhoğlu İnşaat’ın “Yenitepe İzmir” projesinin Satış Müdürü Onur Yoluç ise İstanbul-İzmir arasını 3,5 saate kısaltacak olan otoyol inşaatının sektörü İzmir’e çektiğini söylüyor. Işıl Erol da bunu destekliyor: “2017 yılı konut satış verilerine göre son bir yılda İzmir’de konut satın alan kişilerin üçte biri İstanbullu veya İstanbul’da ikamet eden kişiler”.

'İSTANBUL'DA ŞARTLAR ÇOK ZOR'

TÜİK’in açıkladığı Yapı İzin İstatistiklerine göre, 2017 yılında İzmir’deki daire sayısı önceki yıla göre yüzde 51 arttı. İstanbul’da ise bu oran yüzde 19’la Türkiye genelinin de altında kaldı.

Onur Yoluç, İstanbul’daki piyasa şartlarının zorlaştığını söylüyor: “Önceden yaptığınız bir projeyi İstanbul’da satmak çok zor. Yüksek maliyetle yaptığınız bir projeyi şimdi zararına satamayacağınız için mevcut projeler de zora girdi.”

Işıl Erol da İzmir’e talebin bir nedenini, “İstanbul konut piyasasının doyuma ulaşması ve piyasa kâr marjının düşmesi” olarak açıklıyor: “İstanbul’da bazı bölgeler biriken konut arzı ve fiyat artışı bakımından doyuma ulaştı. Bu da konut fiyatlarını negatif yönde etkilemeye başladı. Konut üreticileri açısından, dövizin hızla değer kazanması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması inşaat maliyetlerini hızla arttırdı ancak bu maliyet artışı talep daralması yüzünden satış fiyatlarına birebir yansımadı.”

TÜDRKİYE'DE DÜŞERKEN İZMİR'DE SATIŞLAR YÜZDE 8 ARTTI

Yılbaşından bu yana Türkiye genelinde düşüş trendinde olan konut satışları Nisan ayında da düşmeye devam ederken, İzmir’de satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8 arttı.

Markalı konut projelerinin satış rakamlarının Türkiye genelini yansıtmayacağını söyleyen Özyeğin Üniversitesi’nden Işıl Erol satışlardaki artışın kalıcı olmaya bileceğini belirtiyor: “Yüksek enflasyon, yüksek işsizlik oranı, yüksek cari açık sorunlarının çözülmesiyle gelecek makroekonomik istikrar ve politik istikrar sağlanmadıkça konut piyasasında uzun dönemli, güçlü bir iyileşme görmek de mümkün değil. Uluslararası örnekler, hükümetlerin konut kredisi faizlerinin düşürülmesi gibi yapısal olmayan müdahalelerinin, ancak kısa dönemli sonuçlar elde ettiğini uzun soluklu çareler üretmediğini gösteriyor.”

'İZMİR, İSTANBUL'U GERİDEN TAKİP EDİYOR'

İstanbul’daki firmaları İzmir’e çeken nedenlerden biri de konut fiyatlarında kenti dünyada ilk 10 sıralamasına sokan rekor artış.

Merkez Bankası’nın Mart ayına ilişkin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi’nde yüzde 16,51 oranıyla konut fiyatlarının en fazla arttığı il İzmir oldu. İstanbul ise yüzde 3,77 ile sıralamada epey arkalarda kaldı.

Ankara ve yabancıların bir dönem konut alımında tercih ettiği Antalya da fiyat artışında Türkiye ortalamasının altında...

Işıl Erol, İzmir’de fiyat artışının nedenlerini, arsa üretiminin sınırlı olması, yüksek arsa maliyeti, Türkiye genelinde artan inşaat maliyetleri ve hızla artan konut talebi olarak sıralıyor.

Ancak Erol’a göre fiyatlar düşüş trendine de girebilir: “İzmir, İstanbul’u geriden takip ediyor. Fiyatlardaki şişme devam ediyor ve bir süre daha devam edecek ama inşaat miktarı ve fiyatlar doyuma ulaşınca aşırı şişmede aşağı yönlü düzelmeler olacak. İstanbul örneği önümüzde... Konut arzının talebe göre çok fazla olduğu bölgeler İzmir’de de oluşursa bu bölgelerde zamanla fiyat düşüşleri göreceğiz”.

Remax Gayrimenkul Yatırım Danışmanı İbrahim Evdüzen’e göre ise fiyatları artan konutlar müşterilerin beklentilerini karşılamıyor: “Narlıdere, Güzelbahçe, Çeşme, Urla gibi bölgelerde lüks konut arayışında olan müşteriler fiyata çok fazla takılmıyor. Fakat şehir merkezinde arayışta olan müşterilerimiz yüksek rakamları duyduğunda daha geniş konut beklentisine giriyor. İzmirli yatırımcılar da büyük konut projelerine şimdilik temkinli yaklaşıyor.”

FİRMALARIN HEDEFİ KALICI OLMAK

Pekiyi, İstanbullu firmaların İzmir’de gerçekleştirdikleri büyük konut projelerinin ne kadarı satıldı?

.

Nuhoğlu İnşaat’ın Uzundere mevkiinde inşaatı devam eden “Yenitepe İzmir” projesi, 1533 daire ve 25 ticari alanı kapsıyor. Satış Müdürü Onur Yoluç projenin geçtiğimiz yılın Mayıs ayından beri yüzde 65’inin satıldığını söylüyor: “Bölge, fiyat ve konut kalitesi sayesinde bir başarı sağladık. Konum çok hızlı değişecek. Şu anki fiyatlar da üç dört yıl içinde komik kalacak”.

DAP Holding’in İstanbul dışındaki ilk yatırımı olan Bornova’daki “DAP İzmir” projesinin 707 konut ve ticari alanının inşaatı sürüyor.

İzmir’deki satış ofisinin verdiği bilgiye göre, projedeki konutlar geçtiğimiz yılın Ekim ayından beri büyük oranda satıldı. DAP Holding ise konutların ne kadarının satıldığı sorusunu yanıtlamadı. Satış ofisi, özellikle 1+1 ve 1+0 dairelerin çoğunlukta olduğu projeye yatırımcı ilgisinin büyük olduğunu da paylaşıyor.

Ancak İbrahim Evdüzen’e göre satış rakamları yatırımcılar açısından yanıltıcı olabilir: “Firmalar genelde iş karşılığı vermiş oldukları daireleri ve arsa sahiplerinin de dairelerini dahil edip yüzde hesapları veriyor. Bu hesap firmalar açısından tutarlı gözükse de yatırımcılar açısından çok doğruyu yansıtmıyor. Proje teslim tarihinde teslim edilecek mi; teslim edildiğinde bu projede kaç konut satılmış olacak ve içinde oturulacak, yatırımcılar bunlarla ilgileniyor. Bu projelerin de çoğu gelişmekte olan bölgelerde yapılıyor”.

Firmalar İzmir’de kalıcı olmaya ise kararlı... Nuhoğlu İnşaat aynı büyüklükte bir konut projesi gerçekleştirmek için aynı bölgede ikinci etabı aldığını belirtiyor.

DAP Holding de yeni yatırımlarını Çeşme ve Mavişehir’de yakında hayata geçireceğini duyurdu.