Emlak fiyatlarındaki artış: Tipik bir hiperenflasyon endişesi

Dilan Karacan

DUVAR - Barınma hakkının yüksek enflasyon, belirsizlik ve fırsatçılık silahları ile saldırıya uğradığı günlerde yüksek ve değişken kiraların yanı sıra konut fiyatlarında da önemli artış söz konusu. Yurt bulamayan, barınamayan, eğitimden uzak kalan öğrenciler, memleketine dönenler, geçim derdi katbe kat artan bir toplum... Kiralık/satılık hanelerin, bulunamadığı, bulunsa da el yaktığı günlerde pek çok kişi bu nedenle karamsar günler geçiriyor.

Son dönemde neredeyse her şeye sebep gösterilen korona virüsü pandemisinin burada da etkili olduğu sıklıkla vurgulanıyor. Arz-talep dengesindeki bozulma, dövizdeki tarihi dalgalanma, ekonomideki genel belirsizlik, gün geçtikçe artan nüfus, hammadde fiyatlarındaki artış, küresel alandaki tedarik zinciri problemleri de diğer gerekçeler olarak sıralanıyor. Bütün bu faktörlerin etkisiyle son bir yılda artışın neredeyse yüzde yüzlere vardığı emlak fiyatları, ekonomik krizin sarstığı insanlar için bir başka hayati sorun haline geldi. Bir ay, bir hafta, hatta bir gün gibi kısa vadelerde yaşanan büyük dalgalanmalar toplumda büyük yankı uyandırıyor. Enflasyon, pandemi etkileri ve konut arzındaki yetersizlikten ötürü fiyatlardaki bu artışın devam edeceği belirtiliyor.

Ekonomik krizin geldiği noktada enflasyonun pençesindeki toplumu şimdi de konut ve kira fiyatları endişelendiriyor. Ekonominin bozulan dengesinde spekülatif dalgalanmaların esir aldığı birçok sektör gibi konut sektörü de içinden çıkılamaz bir yola doğru ilerliyor. Bu yeni krizin en büyük mağdurları düşük gelire sahip gruplar özellikle de öğrenciler olarak göze çarpıyor. Büyükşehirden “memlekete” dönüş eğiliminin arttığı günlerde fiyatlardaki artışın yaratacağı demografik değişimlerden de söz ediliyor. Son dönemde gündem olan öğrenci yurdu sıkıntısından da gördüğümüz üzere durumun belki de en büyük kurbanları öğrenciler. Bazı öğrenciler, “Yurt çıkmazsa mecburen memlekete döneceğiz” diyor. Hükümetin kriz boyunca öğrencilere karşı sergilediği ofansif tutum ise belki de birçok öğrencinin eğitim hakkına mâl oluyor.

Kira ve emlak fiyatlarındaki anormal artışları uzmanlar ile masaya yatırdık.

'SÖZ KONUSU OLAN, ULUSAL EKONOMİNİN İÇİNE SÜRÜKLENDİĞİ BELİRSİZLİK VE DENGESİZLİK'

İktisatçı Alp Erinç Yeldan konut fiyatlarındaki artışların ardında reel bir iktisadi temel bulmanın güç olduğunu belirtiyor. Ekonominin arz-talep dengesi üzerinden konut fiyatlarındaki ve kiralardaki sıçramaları ve dalgalanmaları açıklamanın zor olduğunu belirten Yeldan, sözlerine şöyle devam ediyor: “Burada daha çok söz konusu olan unsurun, ulusal ekonominin içine sürüklendiği belirsizlik ve dengesizliğin, beklentileri son derece olumsuz etkilemesi sonucunda konut sektöründe piyasanın bir türlü oluşturulamaması tehlikesi olarak görüyorum.”

'ÇOK TİPİK BİR HİPERENFLASYON ENDİŞESİ'

Durumun sadece konutta değil, gıda, enerji ve birçok diğer tüketim malı sektöründe de aynı olduğunu belirten Yeldan, bozulan dengelerin spekülatif beklentilere yol açması nedeniyle ulusal ekonominin bütününe yayılmış olan endişeye vurgu yapıyor.

“Ulusal ekonomide piyasalar şu anda çalışmıyor, zira üreticiler spekülatif beklentiler nedeniyle mallarını pazara sunmakta kararsızlık gösteriyor” diyen Yeldan, konut sektöründen bir örnekle sözlerine devam ediyor: “Örneğin, vaktinden önce kira kontratlarının imzalanması ve ileride şiddetlenecek bir enflasyon karşısında kayıp yaşanacağı endişesiyle konut arzında ertelemeler söz konusu. Bu durum çok tipik bir hiperenflasyon endişesi. Bu endişeyi yaşayanlar olası kayıplara karşı kendilerini korumaya alma içgüdüsü ile hareket ediyor. Yüksek enflasyonun yarattığı en büyük tahribatlardan birisi de bu tür bozulan beklentiler ve spekülatif risk endişesi. Bu endişenin konut sektörü dahil olmak üzere tüm ulusal ekonomiye yayılmakta olduğunu izliyoruz.”

'DÜZENSİZ PİYASA KOŞULLARI TOPLUMSAL GERGİNLİKLERİ ŞİDDETLENDİREBİLİR'

Böylesi bir spekülatif yönlü belirsizlik ortamında ivmelenen kira ve emlak fiyatlarının, özellikle metropollere dışarıdan eğitim amacıyla akın eden öğrencilerin ve süregelen iç göçün yarattığı talebi karşılayamadığını söyleyen Yeldan, yaratılan talep baskısının doğal olarak ev sahipleri ile potansiyel kiracıları karşı karşıya getirdiğini, düzensiz piyasa koşullarının yol açtığı toplumsal gerginliklerin ise kaçınılmaz olarak şiddetlendiğini belirtiyor.

'İNŞAAT MALİYETLERİNDEKİ ARTIŞ, EVLERİN DEĞERİNİ YÜKSELTİYOR'

“Ev fiyatları ve kiralardaki artış öncelikle dolar kurunun artmasından ve bunun enflasyon doğurmasından kaynaklanıyor” diyen ekonomi gazetecisi ve stratejist Erkan Öz ise dünya çapında yaşanan tedarik zinciri sorunları nedeniyle, inşaat malzemelerinin fiyatlarında da dolar tırmanışından daha yüksek oranlı artışlar olduğunu belirtiyor ve inşaat maliyetlerinde bu artışın evlerin değerini yükseltirken kiraları da yukarı doğru ittiğini vurguluyor.

Sorunun çözümü için öncelikle döviz ve enflasyon konusunda yaşanan problemlerin çözülmesi gerektiğini belirten Öz, merkez bankalarının sürekli bir şekilde para basması ve maddi üretimde yaşanan düşüşün aynı anda gerçekleşmesi sonucunda dünya genelinde de yükselen bir enflasyon durumunun ortaya çıktığını söylüyor. Öz, sözlerine şöyle devam ediyor: “Bu da aslında balonlaşmış küresel emlak piyasalarında bile fiyat artışlarının devam etmesine neden oluyor. Merkez bankalarının özellikle 2023 ve sonrasında daha da fazla para basmalarını bekleyebiliriz. Bu nedenle hem Türkiye’de hem dünyada enflasyon bir sorun olmaya devam edebilir. Bireysel olarak tedbir, üretimi sınırlı olan parasal varlıklarda birikim yapmak olabilir. Özellikle altın, gümüş ve başta Bitcoin olmak üzere bu tanıma uyan çeşitli kripto paralar.”

'2018'DE RAHİP BRUNSON KRİZİYLE BAŞLADI'

Kira ve konut fiyatlarındaki artış ile ilgili yorumlarını aldığımız gayrimenkul değerleme uzmanı ve yazar Ahmet Büyükduman fiyatlardaki artışın arkasında iki önemli sebebin olduğunu belirtiyor; birincisi arz ve talep dengesizliği ve ikincisi inşaat maliyetlerindeki enflasyon. “Konut talebi demografik faktörlere bağlıdır ve kısa dönemde önemli bir değişiklik göstermez. Ancak konut arzı makroekonomik değişkenlerden çokça etkilenmektedir” diyen Büyükduman sözlerine şöyle devam ediyor: “İçinde bulunduğumuz süreçte konut arzındaki azalma 2018 rahip Brunson kriziyle başladı diyebiliriz. O dönem kurlarda gözlenen ani artışı durdurmak amacıyla faiz oranlarında ciddi bir artış yaşanmıştı. Faiz oranlarındaki bu artış konut kredi faizlerinin de yükselmesine neden olmuştu. Yükselen konut kredi faizleri özellikle birinci el konut alımlarının azalmasına yol açmıştı. Birinci el konut alımlarının azalmasıyla birlikte projelerin satış hızı yavaşladı ve bu nedenle müteahhitler yeni konut projelerine başlayacak sermayeyi oluşturamadılar.”

'KONUT ÜRETİMİ, TALEP KARŞISINDA YETERSİZ KALDI'

2020 başında ortaya çıkan pandeminin yarattığı belirsizliklerin de yeni konut projelerine başlama iştahını önemli ölçüde körelttiğini belirten Büyükduman, sonuç olarak ülkemizin yıllık 800 bin adet yeni konut ihtiyacının gerisinde bir konut üretimiyle arzın, talep karşında yetersiz kaldığını dile getiriyor.

Fiyat artışlarının bir diğer önemli sebebi olan inşaat maliyetlerindeki artışa dair konuşan Büyükduman şu ifadeleri kullanıyor: “Örneğin TÜİK verilerine göre son bir yılda inşaat maliyelerindeki artış yüzde 45’ler civarında. Maliyet arttıkça talebin güçlü olduğu bir piyasaya arz edilen yeni konutların fiyatlarının da artması beklendik bir durum. İnşaat maliyetlerindeki artışın ardında hem pandemi sürecinde global olarak gözlemlenen enflasyonun hem de döviz kurlarındaki yükselmenin enflasyon geçişkenliğinin etkisini gözlemliyoruz.”

'FİYAT ARTIŞLARI DEVAM EDECEK'

Konut ve kira fiyatları üzerinde etkili olan bu iki faktörün yakın dönemde de etkisini sürdüreceğini belirten Büyükduman “Konut arzının yıllık 800 bin adete ulaşıncaya ve inşaat maliyet enflasyonu kontrol altına alıncaya kadar fiyat artışlarının devam edeceğini söyleyebilirim.” diyor.

Bu yıl yaşadığımız öğrenci barınma sorununun ardında pandemi sürecinin önemli bir etkisi olduğunu düşünen Büyükduman “Öğrenci barınması öncelikle yurt ile başlar ve ardından yurtta kurulan network bir kısmı için öğrenci evi birlikteliğine dönüşür. Ancak pandemi sürecinde gerekli network kurulamadığından, yurtlardan çıkma ihtimali bulunan öğrenciler yurtları terk edemediler.” diyor. Büyükduman kira rayiçlerindeki artışın da yurtlardan eve geçiş dinamiğini olumsuz etkilediğini, yurt kontenjanlarının yeni gelen öğrenciler için yeterli olamadığını ve üniversiteye yeni gelen öğrencilerin yurt yerine kira piyasasına yönelmesinin de kira rayiçlerinin yükselmesinde etkili olduğunu söylüyor.

'MARJİNAL EMEKÇİ KESİMLERİN KIRSALA DÖNÜŞ EĞİLİMİ GÜÇLENEBİLİR'

“Göç gibi demografik hareketler de mekan talebi dolayısıyla konut piyasası üzerinde etkili oluyor” diyen Büyükduman 2012-2015 yılları arasında Suriye’den Türkiye’ye yönelik göçün önce kira piyasasına etki ettiğini ve daha sonra emlak fiyatlarında da artışlara neden olduğunu hatırlatıyor.

Konut kiralarındaki artışların özellikle düşük gelir gruplarının bütçelerindeki zorunlu harcamaların payını artırdığını söyleyen Büyükduman “Yüksek kira bedelleri tasarruf oranlarını düşürür ve yoksulluğu artırır. Yaşama maliyetlerinin artması ise daha makul barınma seçeneklerini gündeme getirir ve özellikle emekliler başta olmak üzere marjinal emekçi kesimlerin kırsala dönüş eğilimi güçlenebilir.” diyor.

Kira ve konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmek adına neler yapılabileceğine değinen Büyükduman önerilerini paylaşıyor: “Kısa dönemde çok etkili olmasa da orta dönem için konut üretimini teşvik edecek ruhsat ve tapu harçları ile KDV oranlarında düzenlemeler yapılabilir. Yine büyük şehirler üzerindeki nüfus baskısını bir nebze azaltmak için taşrada internet indirme ve yükleme hızlarını artırıcı altyapı yatırımlarıyla uzaktan çalışma pratiği içindeki masa başı beyaz yakalıların kırsalda kendi evlerini üretmelerinin onu açılabilir. Ancak bu tedbirler kısa dönemde sorunu aşmak için yetersiz kalacaktır.”