Kentsel dönüşüm: Yarım kalan projeler, bulunamayan müteahhitler

ANKARA- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Beykoz Belediyesi’nin yürüttüğü Tokatköy kentsel dönüşüm projesi kapsamında polisin şiddet uygulayarak evleri tahliye edip yıkması tepki çekti. 

Türkiye'de Bakanlık, TOKİ, belediyeler ve özel şirketler tarafından yapılan kentsel dönüşüm projeleri son dönemde artan olumsuz ekonomik tablodan doğrudan etkilenmiş durumda. Projeye başlama aşamasında yapımı üstlenecek müteahhit bulunamaması, başlayan projelerin tamamlanmasına dönük kaygılar, bitme aşamasına gelen projelerde ortaya çıkan ek maliyetler gibi çok sayıda sorun bulunuyor.

TMMOB’a bağlı İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Kentsel Altyapı ve Yapılaşma Komisyonu Başkanı Erdoğan Balcıoğlu'ya göre Türkiye’de kentsel dönüşüm alanında çok sayıda sorun yaşanıyor.

'KİRA YARDIM DESTEĞİ PİYASA KOŞULLARI İLE ÖRTÜŞMÜYOR'

TOKİ eliyle başlayan ve bir dönem "dar gelirlilere ev" vaatleriyle süren kentsel dönüşüm projelerinin zaman içerisinde değiştiğini söyleyen Balcıoğlu’na göre "ihale edilen firmaların mali yeterliliklerinin olmaması", "inşaatları süresinde teslim edememeleri", "merkezi idarenin koordine edememesi", "sık sık değişen bakan ve bürokratlar" gibi yönetsel krizler nedeniyle bu alanda çok sayıda sorun kayda geçti.

Balcıoğlu, riskli yapı ya da başka nedenlerle açığa çıkan kentsel dönüşüm projeleri sürecinde evlerini boşaltmak zorunda kalan insanlara devlet tarafından verilen kira yardımı desteğinin de piyasa koşullarıyla örtüşmediğini, tutarların çok cüzi kaldığını, bu nedenle bu uygulamaya maruz kalan insanların mağduriyetlerinin açığa çıktığını söyledi.

‘MÜTEAHHİTLER CESARET EDEMİYOR’

Kentsel dönüşüm projeleri bakanlığın uygulamalarının yanı sıra apartman maliklerinin anlaşması sonucunda müteahhitlerle yapılabiliyor. Metrekareden kısarak dairelerin küçülmesi ve müteahhide para ödenmemesi yönteminin yanı sıra metrekareden kısmadan müteahhitle anlaşarak daire başına düşen bir bedelle projelerin yapım aşaması başlatılabiliyor.

Bazı kentsel dönüşüm projelerinde ise farklı bir süreç işliyor. Yasa gereği, bir apartmandaki tek bir bina sakininin karot (binaların dayanıklılığını ölçmek için yapılan uygulama) başvurusu yapmasının ardından ortaya çıkan ‘dayanıksız’ raporuyla da kentsel dönüşüm süreci başlayabiliyor.

'KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAOS YAŞANIYOR'

Mühendis Erdoğan Balcıoğlu, son dönemde kentsel dönüşüm projelerine ilişkin çok sayıda şikâyet aldıklarını söyledi. Bu şikayetlerin evinden çıkmak istemeyenlerin itirazları ya da tamamlanamayan inşaatlar nedeniyle çoğaldığını belirten Balcıoğlu, bu aşamada son dönemde artan inşaat maliyetlerine dikkat çekti ve şunları söyledi:

"Çimento, beton, demir, kereste gibi inşaatın ana bileşenlerinde korkunç artışlar meydana geldi. Müteahhitler bir yapıyı yapma konusunda oturup iyice hesap yapmak durumunda kalıyorlar. Birçok müteahhit bu tür kentsel dönüşüm veya riskli yapı dönüşümüne kendilerini kurtaracak bir rakam kalmıyorsa girmiyorlar. İşe girmedikleri için de durağanlık söz konusu oluyor. Müteahhitler cesaret edemiyor. Bu fiyatlar kontrol edilemediği için iş almış yüklenici firmalar yarın ne olacağını bilmiyorlar. Bu durumda inşaat sektöründe de bir durağanlık ortaya çıkıyor. Türkiye yapılaşmada ve kentsel dönüşümde kaos yaşıyor."

'MAHKEMELERDE DAVA DOSYALARI AŞIRI DERECEDE BİRİKMİŞ DURUMDA’

Yarım kalmış ve tamamlanamamış kentsel dönüşüm projelerinin sayısının çok fazla olduğunu, bir yıl önce inşaat maliyeti hesaplamalarının bugünün koşullarıyla örtüşmemesi nedeniyle sorunların iyice açığa çıktığını söyleyen Balcıoğlu, "Fiyatların yükselmesi nedeniyle, yapmış olduğu sözleşmenin bedeliyle maliyeti karşılayamayınca müteahhitler vazgeçiyor. İnşaata ara veriyor ya da yeni tutarlar talep ediyor. İnsanlar bu sefer, 'Biz sözleşme yapmıştık, şu daire şu kadar diye bize verildi ama para isteniyor' diyerek mahkemeye başvuruyor. 'Binalarımız yarım kaldı' diyerekten yakınmalar çokça fazla. Mahkemelerde dava dosyaları aşırı derecede birikmiş durumda" diye konuştu.

‘İNSANLAR HARIL HARIL MÜTEAHHİT ARIYORLAR AMA BULAMIYORLAR’

Kentsel dönüşüm sürecinde verilen kira desteklerinin piyasa koşullarıyla örtüşmediğini, özellikle büyük kentlerde kiraların son dönemde yükselmesiyle birlikte insanların bu tarz projelerden çekindiğini söyleyen Balcıoğlu’na göre talep ettiği halde müteahhit bulamayanlar da söz konusu: 

"Ankara’da Altındağ’a bağlı Örnek Mahallesi var. Bu Örnek Mahallesi’nde vatandaşlar 5 bin konutluk kentsel dönüşüm talep ediyorlar. Planlar yapıldı fakat müteahhit bulamıyorlar. Neden? Oturdukları konutlar 60-70 metrekare. Emsal artışı verilmesine rağmen müteahhitler orada önlerini göremedikleri için bu işe giremiyorlar. İnsanlar harıl harıl müteahhit arıyorlar ama bulamıyorlar. Beş bin altı bin konutluk projeye müteahhitlerin atlamaları lazım. Ama alamıyorlar."

‘ENFLASYON FARKINI KOYARAK FİYAT TALEP EDİYORLAR’

İstanbul Üsküdar’da yaşayan emekli Dürdane Kaymaz kentsel dönüşüm proje sürecine dahil olanlardan biri. Apartmanlarından ev alan bir kişinin kendilerine haber vermeden yaptırdığı dayanıklılık testi sonucu evlerinin 'depreme dayanıksız' olduğunu öğrendiklerini, itirazlarının süreç içerisinde sonuçsuz kalmasıyla müteahhit aramaya başladıklarını söyleyen Kaymaz yaşadıkları sürece dair şunları anlattı:

"Burada rant yüksek. Evinizi yenilediğinizde evin değeri 4 milyon liraysa 8 milyona çıkıyor. Apartman bazında kentsel dönüşümler yapılıyor. Yapılanların yüzde 80’i kat karşılığı yapılıyor. Birçok ev sahibi para vermeden dönüşümü sağladılar. Bizim apartmanımızda çoğunluk evlerini küçültmeye razı olmadı. Biz de parasını vererek evimizi yaptırma yolunu seçtik. Krizden sonra müteahhitler kat karşılığı inşaatlara giriyorlar, kat karşılığı olmayan bizimki gibi inşaatlara kolay kolay girmiyorlar. Maliyeti belirlerken enflasyonun olduğu bir tabloda bina biterkenki maliyeti belirlemenin oldukça zor olduğunu söylüyorlar. Normal maliyet 1 milyon liraysa müteahhit bize kârıyla birlikte 1 milyon 400 bin lira fiyat veriyor. Hem bugünün enflasyonunu hem de inşaat bitinceye yakın gelebilecek enflasyon farkını üzerine koyarak para talep ediyor."

‘HER TARAFTAN KUŞATILMIŞ HİSSEDİYORUM’

Apartman olarak "harıl harıl" müteahhit aradıklarını, bulduklarıyla anlaşamadıklarını söyleyen Kaymaz, "Ne biz başımıza geleceği öngörebiliyoruz ne onlar öngörebiliyor. Biz aslında başımıza neler geleceğini biliyoruz da… Müteahhitler belirsiz bir ortamda normal maliyetin üzerine metrekare fiyatı veriyor. 'Ben bu ortamda sizin binanızı yaparım ama inşaat maliyetleri artıyor yarın ne olacağı belli olmaz' diyorlar" diye konuştu.

Müteahhitler tarafından binanın yapımı için metrekare fiyatı tekliflerinin 9 bin lira ile 13 bin lira arasında değiştiğini söyleyen Kaymaz, "Benim evim yaklaşık 100 metrekare. Benim ödemem gereken tutar 1 milyon 300 bin TL. Yani kendi evimi tekrardan satın alacağım. Şu an bu fiyatta başlayacak ama sonrası ne olacak belli değil" dedi.

Bu borca nasıl gireceğini bilmediğini, emekli maaşıyla kredinin çıkıp çıkmayacağının net olmadığını, belirsizlik ve kaygı hissettiklerini belirten Kaymaz, "Evimi kaybetme durumuyla karşı karşıyayım. Kriz beni evimi kaybetmeye sürükledi" dedi ve sözlerini şöyle sürdürdü:

"Tabii ben de iyi evde yaşamak isterim. Ama bunun bedeli bu kadar mı olur? Bir emekli bir milyon 300 bin lira nasıl verebilir? ‘Sürekli eviniz değerlenecek’ diyorlar. Bir tane evi olan insanın evinin değerlendirmesinin bir anlamı yok ki. Bizi bu mahalleden sürüyorlar. Ben buradan neden gideyim? Evim değerlenmiş tamam da neden satayım? Konuta sürekli bir yatırım gözüyle bakıyorlar ama ben barınmak için burada kalıyorum. Hadi diyelim ben bir şekilde kredi çektim ve evimi boşalttım. Evimizi boşaltınca kiraya çıkacağım. Biz evimizi para karşılığı yaptırdığımız için müteahhit bize kira yardımı vermeyecek. Bu bölgede ev kiraları 10 binden başlıyor. Ben emekli maaşımla çekebilirsem o krediyi mi ödeyeceğim yoksa bina yapılırken çıktığım evin kirasını mı ödeyeceğim? Hayatta kalmayı yemek yemeyi hiç söylemiyorum bile. Benim maaşım kadar kiralar var. Her taraftan kuşatılmış hissediyorum. Adı kentsel dönüşüm. Sanıyorsun ki modern, güvenli, her şeyiyle insanı düşünen bir şey gibi sunuluyor ama tamamıyla inşaat sermayesine hizmet eden bir şey."

‘ESKİ SOKAĞIMIZA GİDİP BİNA YIKILMIŞ MI DİYE BAKIYORUZ’

İstanbul Kadıköy’de yaşayan Mehmet Kıvanç, yaklaşık dört ay önce evini boşaltarak kentsel dönüşüm proje sürecini takip edenlerden biri. Binanın dayanıksız raporunun ortaya çıkmasıyla yaklaşık iki yıl müteahhit arayan apartmanlarının dönüşüm konseyinde yer alan Kıvanç, bu sürecin oldukça 'sancılı' olduğunu söylüyor.

Müteahhitlerin güvenilir olup olmadığı, inşaatı tamamlayıp tamamlayamayacağı gibi kriterlere dikkat ederek araştırma yaptıklarını söyleyen Kıvanç, en sonunda dairelerin metrekarelerinden feragat ederek bir özel şirketle anlaşma yaptıklarını söyledi.

Anlaşmanın yapılmasının ardından binayı yaklaşık dört ay önce boşalttıklarını, müteahhit eski binanın 'Üç ayda yıkılacak' taahhüdü vermesine rağmen binanın yıkılmadığını söyleyen Kıvanç bu süreci şu sözlerle anlattı:

"Şu ana kadar yıkım ruhsatı alamadılar. Üç ay içerisinde sözleşmede yıkılacağı söyleniyordu ama yıkılamadı. Eski sokağa giderek binamız yıkılmış mı diye bakıyoruz. Müteahhitlik şirketi temsilcisine sorup, bir değişiklik olmadığı yanıtını aldığımız için apartmanımızın WhatsApp grubunda sürekli apartmanımızın durumu konuşuluyor. ‘Yıkılmadı’, ‘Apartmanımızın durumu budur’ diyorlar. İlk bir ay çerçeveler vb. sökülmüştü. Sonrasında yıkılmasına dönük hiçbir ilerleme olmadı. Bu durum da insanlarda kaygı yaratıyor. Bize bitirme tarihi olarak 2023’ün ortası gibi bir tarih verildi. Bu süre uzadıkça, bina yıkılmadıkça kaygımız da artıyor. ‘Ne olacak, ne bitecek diye düşünüp’ duruyoruz. Kentsel dönüşüme girerken en fazla duyduğun şey, ‘Ya müteahhit bırakıp giderse’ oluyor. Bizim evin sokağında bile aynı duran bir sürü bina var. İnsanlar yürürken, 'Burayı bu yapıyordu bıraktı' diyorlar. Müteahhidin kaçması artık çok rastlanan bir durum. Bu da kaygılarımızı artırıyor."

‘BİNA TAMAMLANANA KADAR KİRA MASRAFIMIZ NE KADARA ÇIKAR HESAPLAYAMIYORUZ’

Mehmet Kıvanç ve diğer apartman sakinlerini bu süreçte kaygılandıran bir diğer durum artan kira maliyetleri. 2021 yılı içerisinde müteahhitle anlaştıkları dönemde kiraların ortalama 5-6 bin lira civarında olduğunu, binayı boşalttıklarında ise 10 bin lira tutarlarında ev tutabildiklerini belirten Kıvanç bu duruma dair ise şöyle konuştu:

"Müteahhit firma bin lira, bin 250 lira da belediye veriyor, çıkacağımız evin kirasının yarısı karşılanıyor diye düşündük. Bir tık rahattık. Ama evi boşaltırken durum öyle olmadı. Müteahhide ‘bin lira destek az’ dediğimizde 'Eskiden 2-3 bin lira destek veriyorduk ama maliyetler nedeniyle bu tutar düştü’ dediler. Müteahhit ararken ekonomik koşullar nedeniyle birçok firma kira yardımı yapamayacağını söylemişti. Şu an zaten belediye bina yıkılmadığı için kira desteği ödemesine başlamadı. Bu açıdan da beklentimiz karşılanmadı ve gelecek adına bu durum da bizi kaygılandırıyor. Bina tamamlanana kadar kira masrafımız ne kadara çıkar hesaplayamıyoruz."

‘NASIL ÖDEYECEĞİZ KARA KARA DÜŞÜNÜYORUZ’

İstanbul Kağıthane’de yaşayan Faruk Yıldırım da üç yıl önce zemin kayması nedeniyle kentsel dönüşüm sürecine dahil olanlardan biri. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ ve Kağıthane Belediyesi’nin koordinesinde 740 dairenin olduğu kentsel dönüşüm projesi kapsamında evlerini boşaltanlar arasında yer alan Yıldırım evlerinin tamamlanma aşamasına geldiğini söyledi. Özel bir firma tarafından üstlenilen inşaat biterken kendilerinden ücret talep edildiğini söyleyen Yıldırım, yaşadıklarını şu sözlerle anlattı:

"Üç yıl önce evimizi tahliye ettik. Bize bin 500 lira kira desteği yapıldı. Binalarımızın olduğu yere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yakın dönemde ofis açıldı. Oraya gittiğimizde bize ciddi rakamlar söyleniyor. Binalar teslim edilirken para ödememiz gerektiği belirtiliyor, ‘Biz de bunu daha önce bize neden bildirmediniz’ diyoruz. Binalarımızın büyüklüğüne göre 400 bin liradan başlayan 600 bin lirayı bulan tutarlar talep ediyorlar. Bir sözleşme falan yapılmadı. Herkesin elinde sadece tapusu var. Biz kentsel dönüşüm tamamlanınca bu tutarları ödemek zorunda kalacağız. Ama nasıl ödeyeceğiz şimdiden kara kara düşünüyoruz. Bu olayların başında Kağıthane Belediye Başkanı’na, ‘Biz gelecekte ödeme yapacak mıyız? Bize bir şey söyleyin’ demiştim. 'Devlete güvenmiyor musunuz' dedi. Bugün dediğimiz noktaya geldik. Herkes ne yapacağız diye çırpınıyor."