Konut fiyatlarındaki balon sönüyor mu?

ANKARA - Ekonomik krizle beraber konut piyasasında yaşanan fiyat artışı hem de satılık hem de liralık konut piyasasında sarsıntıya neden oldu. Hükümet, kira fiyatlarındaki tırmanışı frenlemek için iki yıl üst üste yıllık zam oranını yüzde 25 ile sınırlandırsa da süreç içinde hem kiracılar hem de ev sahipleri ciddi mağduriyet yaşadı.

Öte yandan enflasyonun çok üstünde artış görülen satılık konut piyasası pek çok insan için ev almayı hayal haline getirdi. Merkez Bankası’nın Haziran 2023’ten bu yana takip ettiği sıkı para politikası paralelinde artan faizler kredili ev alımını çok zor hale getirdi. Merkez Bankası Başkanı Fatih Karahan, 9 Mayıs'ta konut piyasasındaki balonun zamanla söneceğini söylese de halk ile ev sahipleri karşı karşıya kalmaya devam ediyor.

Öte yandan artan faizler krediyi maliyetli hale getirirken var olan birikimi bankada tutmayı da cazip kılıyor. Bu durum satılık konuttan kiralık olana kadar konut piyasasının seyrini etkiliyor.

KONUT FİYATLARI ENFLASYONUN ALTINDA KALSA DA TALEP DÜŞTÜ

Konut fiyatlarındaki gerilemeyi gösteren en önemli endekslerin başında Merkez Bankası tarafından belli periyotlarla güncellenen konut fiyat endeksi geliyor. Merkez Bankası verilerine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endeksleri dikkate alındığında mart ayında sırasıyla yüzde 1, yüzde 1 ve yüzde 0,6’lık artış kaydedilmiş. Buna karşın söz konusu üç şehirde mart ayında konut fiyat endeksindeki artış oranları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40, yüzde 63,9 ve yüzde 49,5 olarak gerçekleşti. Buraya kadar konut fiyatlarında artış olduğu imasını taşıyan verilerin dikkat çekici yanı mart ayı enflasyonun altında kalması. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre mart ayında aylık enflasyon aylık bazda yüzde 3,16 yıllık bazdaysa yüzde 68,5 oldu. Artış oranları mukayese edildiğinde konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında ilerlediği açıkça görülüyor.

Konut fiyatlarındaki artışın hız kesmesi, talep cephesine dönük beklentiyi yükseltiyor. Ancak TÜİK verileri satış cephesindeki düşüşe dikkat çekiyor. TÜİK mayıs ayı verilerine göre Türkiye genelinde konut satış sayısı, mayısta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Ocak-mayıs döneminde ise satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,4 azalarak 465 bin 761'e düştü. İstanbul, mayısta konut satışlarında 18 bin 814 ile en yüksek paya sahip il oldu. Bu kenti 9 bin 861 konut satışıyla Ankara, 6 bin 306 ile Antalya takip etti. Konut satışının en az olduğu iller ise 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari olarak sıralandı. Satılık konut cephesinde bunlar konut denildiğinde gözlerin döndüğü bir diğer alan kiralık konut cephesinde durumun ne olduğu.

TÜRKİYE GENELİNDE KİRALAR DÜŞÜYOR

Konut piyasasındaki diğer önemli göstergelerden biri kiralarda son üç yılda yaşanan artışlar. Kontrolden çıkan kiralık piyasasını yeniden rayına oturmak için hükümet son iki yılda yıllık kira artışını yüzde 25 ile sınırlandıran bir düzenleme hayata geçirmişti. Ancak Hazine ve Maliye Bakanlığı cephesinden yapılan açıklamalarda 2024 temmuzundan itibaren söz konusu düzenlemenin yenilenmeyeceği ifade edildi. Bu özellikle yaz aylarında başlayan tayin ve üniversite kayıtları dikkate alındığında kira fiyatlarında ciddi bir artış tedirginliğine neden oluyor.

Öte yandan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomi ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin Sahibinden sitesi verileri üzerinden yaptığı analizler, konut piyasasındaki durgunluğun kira fiyatlarında da karşılık bulduğunu gösteriyor. Rapora göre Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde nisandan mayısa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları arttı. Buna karşılık ülke genelinde mayıs ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 14,6 daha düşük kaldı.

METREKARE BAŞINA KİRA FİYAT ORTALAMASI 170 LİRA

BETAM araştırmasına göre reel fiyatlarla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 13,3, Ankara’da yüzde 1,2, İzmir’de ise yüzde 4,1 daha düşük. Öte yandan, cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş eğilimi de devam ediyor. Türkiye genelinde kira artış fiyatları konusunda fikir veren en önemli gösterge metrekare başına yaşanan gerileme ya da artış.

BETAM, Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı mayıs ayında yüzde 49,8’e gerilediğinin altını çizdi. Mayıs ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 169,6 lira olurken yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 52,1’e, Ankara’da yüzde 73,4’e, İzmir’de ise yüzde 68,3’e düştü. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 213 TL, Ankara’da 163 TL, İzmir’de ise 189 lira oldu.

Konut kiralarında yaşanan bu düşüş, talepte bir gerilemeye neden olmamış görünüyor. Kiralık konut talep göstergesi nisan ayına kıyasla yüzde 19,7 artarken, geçen yılın mayıs ayına kıyasla yüzde 3,4 arttı. Benzer bir biçimde konut piyasasında canlılık göstergelerinden biri olan kiralık konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülkede genelinde artış gösterdi. Bunun yanında kiralık ilanı verilen konutların ilanda kalma süresinin de kısaldığı dikkate alındığında fiyat cephesindeki durağan seyrin talep cephesinde paralel seyretmediği hatta talebin arttığı görülüyor.

Uzmanlara göre kiralık konuta olan talepteki artışın diğer nedeni, faizlerin yüksek olması nedeniyle vatandaşların ev almak yerine ellerindeki parayı faize koymayı tercih etmeleri. Benzer biçimde faiz artışlarının kredi maliyetini aşırı yükseltmesi nedeniyle de satılık piyasasında durgunluk söz konusu.